مدت زمان تخمینی مطالعه: ۱۰ دقیقه
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
عدم تخلیه ملک فروخته شده
از جمله از اصلی‌ترین مشکلاتی که امکان دارد صاحبان املاک با آن روبه‌رو گردند، آن است که مستاجران در انقضای قرارداد اجاره، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکنند. در حالی که چنانچه صاحب ملک نسبت به فروش ملک خود اقدام نموده باشد، میبایست تا موقع سررسید قرارداد ملک را تحویل دهد. بهترین وکیل حقوقی در اصفهان تصمیم دارد در ادامه این مقاله به شرح آثار عدم تخلیه ملک توسط فروشنده بپردازد.
تا انتهای این مطلب همراه ما باشید و با درج نظرات خود در بخش نظرات ما را خوشحال نمایید.
چگونگی تحویل ملک به خریدار
- مشخص کردن مبلغ به صورت دقیق با فروشنده
- پرداخت مبلغی از پول برای پیش پرداخت
- مشخص کردن مبلغی پول برای فسخ
- مشخص کردن یک زمان برای در حضور
- تعیین یک زمان برای تحویل ملک
از این رو بسیاری از افراد ممکن است املاک خود را به افراد اجاره داده باشد، بنابراین باید از آن ها بخواهند که هنگام به پایان رسیدن قرارداد ملک را تخلیه کنند، اما اگر گاهی اوقات صاحبین املاک با عدم تخلیه ملک توسط مستاجر رو به رو شوند، راه حل های مختلف و قانونی وجود دارد که در ادامه آن ها را برای شما بیان می‌کنیم تا بتوانید پیگیری های لازم را انجام دهید.
ارائه تقاضای تخلیه
صاحبان املاک موقعی حق دارند تقاضای تخلیه ملک داشته باشند که مدت زمان اجاره به سر رسیده باشد و یا آنکه مستاجران مبلغ اجاره خود را بیشتر از ۳ ماه نپرداخته باشند. در این شرایط بایستی به شورای حل اختلاف محل مراجعه نمود و از مراجع ذی صلاح درخواست کند که حکم تخلیه ملک را برای شما صادر نمایند. تخلیه موقعی که قرارداد اجاره عادی یا رسمی باشد، دارای تفاوت‌‌هایی است. در حقیقت موقعی که قرارداد میان مستاجر و موجر به روش عادی صورت گرفته باشد، به عبارتی آن را در دفترخانه رسمی تنظیم نکرده باشند، امکان صدور سریع تخلیه ملک وجود خواهد داشت.
قرارداد اجاره املاک به روش عادی را میبایست در مشاوره املاک یا به طریق دستی تنظیم نمود که خود دارای تشریفات به خصوصی میباشد. زمانی که برگه‌ای به منظور تقاضای تخلیه مهیا می‌‌کنید، میبایست اطلاعاتی اعم از نام و نام خانوادگی و محل سکونت مستاجر و مشخصات تاریخ سند اجاره را تقدیم کنید. قاضی دادگاه که حکم تخلیه را صادر می‌‌نماید مدارک موجود را بررسی کرده و پس از اثبات آن حکم تخلیه را به مستاجر تحویل خواهد داد.
نقش وکیل برای گرفتن تخلیه ملک فروخته شده
- بهره‌گیری از وکیل خوب به علت تجربه زیاد روند کار را جلو می‌برد.
- شرح روند پرونده عدم تخلیه ملک توسط فروشنده به موکل
- بالا رفتن موفقیت در پرونده با بهره‌گیری از وکیل
هنگامی که قرارداد اجاره به طور رسمی در دفتر اسناد ثبت می‌گردد، به منظور اخذ حکم تخلیه مدت زمان بیشتری نیاز خواهد بود. زیرا که در این شرایط موقع صدور حکم برای مستاجر اشخاصی که ملک مورد نظر را اجاره کرده‌اند حق دارند نسبت به تجدید نظرخواهی حکم اقدام نماید.
عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
پس از گذراندن این مدت در صورتی که حکم به نفع صاحب ملک صادر گردد، میبایست از دفترخانه ای که قرارداد مربوطه را به ثبت رسانده است درخواست صدور حکم را داشته باشند که با وجود این شرایط هم مستاجر ظرف مدت ۱۰ روز وقت دارد اعتراض خود را تقدیم کند و پس از مدت زمان بیان شده در صورتی که اعتراضی نسبت به حکم انجام نگردد، مستاجر میبایست نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
عدم تخلیه ملک به خریدار
از جمله مشکلات حقوقی در رابطه با املاک، عدم تخلیه ملک توسط فروشنده است که ممکن است برای هر شخصی پس از انجام قرارداد به وجود آید. در حقیقت چنانچه شما با ترفندها و اصول حقوقی آشنایی داشته باشید، احتمال متضرر شدن را به حداقل خواهید رساند. در هر قراردادی که منعقد می‌گردد فردی در برابر فرد دیگر متعهد میباشد که عملی را انجام دهد و یا وجهی را به او پرداخت کند. از این رو دو طرف امضا کننده قرارداد میبایست به تعهدات خویش پایبند باشند.
به طور مثال موقعی که یک ملکی به فروش می‌‌رسد شخصی که قرار است ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد در ازای آن وجهی را تحت عنوان ارزش دارایی خویش دریافت خواهد کرد. هنگامی که خریدار پول مشخص شده را پرداخت کند مالک میبایست ملک را در سررسید تحویل دهد.
اقدامات لازم جهت عدم تخلیه ملک توسط فروشنده
در شرایطی که فروشنده به تعهد خویش پایبند نباشد، شخص به عنوان خریدار حق دارد به دادگاه شکایت کرده و حکم تخلیه ملک را اخذ نماید. البته لازم است این نکته را در نظر داشته باشید که در این شرایط میبایست قادر به ارائه مدارکی باشید که شخص به اقدامات و تعهدات خویش پایبند نبوده است و به شما طلبکار است. تنها مدرکی که به کمک آن قادر خواهید بود ثابت کنید که شخص فروشنده به شما بدهکار است تقدیم مبایعهنامه است. حال چنانچه سندی را حاکی از نشان دادن پرداخت پول در اختیار داشته باشید به آسانی قادر خواهید بود حکم تخلیه ملک را اخذ کنید.
دعوای الزام به تحویل ملک
دعوای الزام به تحویل ملک موقعی مطرح می‌شود. که ملکی در مبایعهنامه به خریدار فروخته می‌شود. ولی فرد فروشنده نسبت به تعهد خود نسبت به تحویل ملک امتناع کرده است. خواهان دعوای الزام به تحویل ملک، خریدار است. و فروشنده هم خوانده این دعوا میباشد. که نسبت به تحویل ملک اقدام نمی‌کند. دعاوی مربوط به املاک میبایست در دادگاهی اقامه گردد که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد. بعد از صدور رأی مبتنی بر الزام خوانده به تحویل ملک و قطعی شدن آن، اجراییه صادر شده و پرونده به اجرای احکام ارجاع می‌شود و اقدامات قانونی مورد نیاز در راستای تحویل ملک صورت می‌پذیرد.
در صورتی که ملک در اختیار فرد ثالثی باشد و فرد ثالث هیچ قرارداد معتبری در رابطه با آن ملک نداشته باشد، تصرف وی در حکم غصب بوده و به منظور تخلیه و تحویل ملک، نیازمند اقدام و دادخواست دیگری نخواهد بود. در صورتی که متصرف ادعای حقی در رابطه ملک داشته باشد. میبایست ظرف مدت یک هفته به دادگاه مراجعه نموده و چنانچه ظرف مدت ١۵ روز از زمان مهلت ذکر از دادگاه صالح، به اجرای احکام قراری مبتنی بر تأخیر اجرای حکم ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه پیدا کرده و بعد از تخلیه، ملک به خریدار تحویل خواهد شد.
راهکاریی جهت عدم تحویل ملک توسط مستاجر
در نتیجه اقدامات قانونی را به منظور تحویل ملک به خریدار انجام خواهند داد. البته باید این نکته را در نظر داشته باشید که چنانچه ملک مورد نظر در اختیار شخص ثالثی قرار داشته باشد و هیچ نوع مدرک معتبری در خصوص ملک در دست او نباشد به آسانی می‌‌توان حکم را به اجرا درآورد و لزومی به تسلیم دادخواست دیگری نخواهد بود.
نکات مهم در خصوص طرح دعوای الزام به تحویل ملک
- چنانچه دو طرف زمان معینی را جهت تحویل ملک تعیین نموده باشند، خریدار حق ندارد تا پیش از آن موعد درخواست الزام فروشنده به تحویل ملک را داشته باشد.
- هزینه تحویل ملک بر ذمه فروشنده بوده و خریدار قادر است این هزینه‌ها را از فروشنده درخواست کند.
- چنانچه در قرارداد زمان معینی جهت تحویل ملک در نظر نگرفته باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک خواهد بود.
- چنانچه پیش از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک به وجود آید، خریدار قادر به فسخ معامله خواهد بود.
- در صورتی که از موقع عقد قرارداد امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل خواهد بود.
- ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان معین توسط فروشنده، مطالبه خسارت در ازای تأخیر در تحویل ملک است.
- در صورتی که نسبت به قسمتی از ملک امکان تحویل وجود داشته باشد. و نسبت به قسمت دیگری امکان تحویل وجود نداشته باشد، نسبت به آن بخشی که امکان تحویل فراهم است. صحیح و نسبت به بخش دیگر باطل خواهد بود.
- تحویل ملک نیازمند تحویل تمامی اجزا و توابع ملک هم خواهد بود.
- دعوای الزام به تحویل مبیع در رابطه با املاک بازداشت قابل استماع نیست.
- مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول نیازمند مالکیت رسمی خواهان بوده. و حکم به تحویل ملک مورد معامله به منزله رسمیت مالکیت او نمی‌باشد و بر اساس آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.
- اقدام مدیون به انتقال ملک به دیگری در صورت وجود. حکم قطعی مبتنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله با هدف فرار از دین میباشد.
- عدم تحویل مبیع از جانب فروشنده متصرف، از مصادیق تصرف عدوانی خارج میباشد.
سخن آخر
از جمله مشکلات حقوقی در رابطه با املاک، عدم تخلیه ملک توسط فروشنده است. که ممکن است برای هر شخصی پس از انجام قرارداد به وجود آید. در حقیقت چنانچه شما با ترفندها و اصول حقوقی آشنایی داشته باشید، احتمال متضرر شدن را به حداقل خواهید رساند. در هر قراردادی که منعقد می‌گردد فردی در برابر فرد دیگر متعهد میباشد. که عملی را انجام دهد و یا وجهی را به او پرداخت کند. از این رو دو طرف امضا کننده قرارداد میبایست به تعهدات خویش پایبند باشند
سوالات متداول
در شرایطی که فروشنده به تعهد خویش پایبند نباشد، شخص به عنوان خریدار حق دارد به دادگاه شکایت کرده و حکم تخلیه ملک را اخذ نماید.
دعوای الزام به تحویل ملک موقعی مطرح می‌شود که ملکی در مبایعهنامه به خریدار فروخته می‌شود ولی فرد فروشنده نسبت به تعهد خود نسبت به تحویل ملک امتناع کرده است.
