تخلیه ملک تجاری نکاتی دارد که ممکن است هر کسی از آن اطلاع نداشته باشد و این عدم اطلاع برای وی دردسرهایی ایجاد کند. در برخی از مواقع امکان دارد موجر حق تخلیه ملک تجاری را پیش از به پایان رسیدن مدت قرارداد داشته باشد در برخی مواقع نیز احتمال دارد خواهان تخلیه ملک تجاری پیش از به پایان رسیدن موعد قرارداد را داشته باشد.
در چنین شرایطی ممکن است خاتمه دادن به قرارداد از سوی هر یک از دو طرف مسائل و مشکلاتی را ایجاد کند. از همین رو بهترین کاری که موجر و مستأجر می توانند انجام دهند این است که با یک وکیل ملکی صحبت کرده و از وی مشاوره و راهنمایی دریافت کنند.
هر یک از طرفین قرارداد اجاره یعنی هم مستأجر و هم موجر تعهدات و تکالیفی دارند که باید به آن تا زمانی که مهلت اجاره به پایان می رسد پایبند باشند. حال اگر یکی از آنها زیر تعهدات خود زده و به آن عمل نکند، به عنوان مثال پس از پایان مهلت اجاره مستأجر اقدام به تخلیه ملک نکند و یا موجر از تحویل گرفتن ملک سر باز بزند، مراجعه به وکیل ملکی اصفهان می تواند باعث شود تا روند قانونی تخلیه ملک تجاری صورت بگیرد.
وکیل پایه یک اصفهان با تهیه این مقاله تلاش کرده است تا نکاتی که تخلیه ملک دارد را بیان کرده و در این خصوص اطلاعات افراد را بالا ببرد. چنانچه تمایل دارید در خصوص تخلیه ملک تجاری، تشریفات طرح دعوای تخلیه ملک تجاری و جهات تخلیه اطلاعاتی کسب کنید، مطالعه این مقاله می تواند بسیار به شما کمک کند. پس از خواندن این مقاله خوشحال می شویم نظرات خود را در قسمت نظرات برای ما به اشتراک بگذارید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
قانون مالک و مستاجر تجاری
وکیل ملکی در اصفهان در مورد قوانین حاکم بر مورد اجاره می گوید در خصوص اجاره املاک قوانین متعددی وجود دارد و باید توجه داشت که کدام یک از قوانین بر قرارداد اجاره حاکم است. قانون حاکم بر مورد اجاره بر اساس سال انعقاد و شرایط آن تعیین می شود. مانند زیر:
- در خصوص اماکن تجاری قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ حاکم است.
- در خصوص اجاره اماکن مسکونی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۶۲ حاکم است.
- اما با به تصویب رسیدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، قراردادهای اجاره‌ای که پس از تصویب این قانون منعقد شده‌اند اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی، تابع این قانون خواهند بود.
نکته‌ی لازم به ذکری که وجود دارد این است که عقود اجاره‌ای که پیش از به تصویب رسیدن قانون سال ۷۶ منعقد شده‌اند تابع قانون سال ۵۶ بوده و قراردادهایی که بعد از سال ۷۶ منعقد شده‌اند، تابع قانون مصوب سال ۷۶ هستند.
چگونه می توان دستور تخلیه ملک تجاری را گرفت؟
وکیل پایه یک دادگستری در رابطه با قانون تخلیه ملک تجاری می گوید برای آن که بتوان دستور تخلیه ملک تجاری را گرفت باید توجه نمود که کدام قانون بر قرارداد اجاره حاکم است. زیرا جهات تخلیه ملک در قانون مصوب ۵۶ و قانون مصوب ۷۶ متفاوت است. حال در صورتی که قانون ۷۶ بر قرارداد اجاره حاکم باشد بلازم است که شرایط زیر وجود داشته باشد:
- در قرارداد ملک تجاری باید قید شده باشد که این قرارداد از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ تبعیت دارد. به خصوص اگر قرارداد اجاره در سند عادی و به شکل قولنامه‌ای تنظیم شده باشد.
- از آنجایی که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی بیان نموده است عقد اجاره بدون ذکر مدت باطل است، باید در قرارداد اجاره مهلت اجاره قید و منقضی شده باشد. بدون انقضای مهلت اجاره نمی توان دستور تحلیه ملک تجاری را گرفت.
- اگر قرارداد اجاره به صورت غیر رسمی منعقد شده است، ضرورت دارد که دو نفر شاهد معتبر و مورد اعتماد طرفین قرارداد ذیل آن را امضا کرده باشند، وگرنه نمی توان از دادگاه دستور تخلیه گرفت.
- و در نهایت درصورتی که موجر می خواهد دستور تخلیه ملک تجاری را بگیرد باید مبلغ ودیعه‌ای که مستأجر به او داده است را نزد دادگاه صالح بسپارد تا بتواند دستور تخلیه را دریافت کند.
بعد از آن که شخص دادخواست خود مبنی بر تخلیه ملک تجاری را به دادگاه صالح تقدیم نمود، این دادگاه به دادخواست رسیدگی کرده و ظرف یک هفته دستور تخلیه آن را به مستأجر می دهد.
تشریفات طرح دعوای تخلیه
آنطور که وکیل اصفهان بیان می کند گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری تشریفات پیچیده‌ای دارد. به این صورت که اول طرفین به دادگاه مراجعه می نمایند و بعد از آن که دادگاه تحقیقات خود را درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه انجام داد در صورت لزوم دستور تخلیه ملک تجاری را می دهد. در این حالت مستأجر این امکان را خواهد داشت که به این رأی ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ آن اعتراض نمیاد. پس از اعتراض وی پرونده به دادگاه تجدید نظر رفته و حکمی که این دادگاه صادر می کند قطعی و لازم الاجرا است.
به بیان بهتر زمانی که مدت زمان قرارداد اجاره به پایان می رسد و مستأجر حاضر به تخلیه نیست، موجر باید به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و درخواست تخلیه ملک تجاری را بدهد. این دادگاه به درخواست وی رسیدگی کرده و ظرف یک هفته حکم تخلیه ملک تجاری را صادر می کند. مستأجر ممکن است از دادگاه برای تخلیه مهلت بیشتری بخواهد و دادگاه نیز با این امر موافقت کند. اما در نهایت دادگاه مأمور انتظامی را می فرستد تا پس از پایان مهلت اثاث مستأجر را خارج نماید.
نکته لازم به ذکری که وجود دارد این است که به دلیل آن که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر سپرده است، موجر برای دریافت حکم تخلیه باید این مبلغ را به صندوق دادگستری بپردازد تا دادگاه دستور تخلیه را صادر نماید.
مقایسه جهات تخلیه ملک تجاری در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و ۷۶
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ زمانی که شخصی ملک تجاری خود را به دیگری اجاره می داد دیگر نمی توانست پس از پایان مدت اجاره آن را از مستأجر پس بگیرد و از او بخواهد تخلیه کند مگر آن که یکی از جهات زیر وجود داشت:
- تخلیه به دلیل تغییر شغل: درصورتی که ملک برای شغل مشخصی اجاره داده شده باشد مستأجر نمی تواند بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد در غیر این صورت موجر این امکان را پیدا می کند که از دادگاه بخواهد دستور تخلیه را صادر کند. در چنین حالتی موجر ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نمی شود.
- تخلیه به دلیل انتقال به غیر: قراردادهای اجاره‌ای که تابع قانون مصوب سال ۵۶ هستند، مستأجر حق انتقال عین مستأجره را به شخص دیگری ندارد وگرنه موجر می تواند نصف حق کسب و پیشه را به او بپردازد و از دادگاه حکم تخلیه را دریافت کند.
- تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستأجر: این برعهده دادگاه است که تشخیص دهد آیا مستأجر تعدی و تفریط نموده است یا خیر. در صورتی که تعدی و تفریط مستأجر ثابت شود حق حسب و پیشه و تجارت از او سلب شده و موجر می تواند حکم تخلیه او را بگیرد.
- تخلیه به دلیل پرداخت نکردن اجاره بها: مستأجر باید در موعدی که با موجر توافق نموده است اجاره بها را پرداخت کند، در صورتی که ۱۰ روز از آن تاریخ بگذرد و همچنان پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند اگر اجاره نامه عادی است یک اظهارنامه و اگر رسمی است یک اخطاریه به دفتر اسناد رسمی بفرستد. حال اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ارسال این اظهارنامه یا اخطاریه مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند درخواست تخلیه او را به دادگاه بدهد.
- تخلیه برای احداث ساختمان جدید: موجر در این حالت می بایست پروانه ساختمان از شهرداری دریافت کند و به دادگاه ضمن دعوی تخلیه ارائه دهد. دراین حالت موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر به طور کامل است.
- تخلیه به دلیل نیاز شخصی: زمانی که موجر ملک را برای خود و یا فرزندش بخواهد می تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را بخواهد. در این حالت وی باید حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را به صورت کامل پرداخت کند.
اما جهات تخلیه در قراردادهای اجاره‌ای که تابع قانون اجاره مصوب ۷۶ هستند:
اگر قرارداد اجاره‌ای پس از سال ۷۶ منعقد شده باشد، تابع این قانون خواهد بود. بر اساس این قانون تخلیه ملک تجاری از سوی موجر نیاز به جهت خاصی ندارد و برخلاف قانون سال ۵۶ همین که مدت قرارداد اجاره به پایان برسد، موجر می تواند از مستأجر بخواهد تا ملک تجاری را تخلیه نماید.
به عبارت دیگر تخلیه ملک تجاری پس از اتمام قرارداد امکان پذیر است. حال چنانچه مستأجر حاضر به تخلیه ملک تجاری نشود، اگر اجاره نامه به صورت سند عادی تنظیم شده باشد موجر یا نماینده قاننی او می تواند به شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ملک تجاری را بدهد.
البته باید بیان کنیم که در قانون مصوب ۷۶ نیز درخواست تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها نیز وجود دارد اما رعایت تشریفاتی که در قانون ۵۶ برای این کار وجود داشت نیاز نیست. یعنی پس از گذشت مهلت ۱۰ روزه از تاریخ مقرر برای پرداخت اجاره بها، اگر مستاجر پرداخت ننمود موجر می تواند درعای تخلیه ملک تجاری را طرح کند.
نکته دیگری که در خصوص قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ باید بدانید این است که در قرارداد اجاره می توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت در صورتی که در قانون ۵۶ چنین شرطی باطل و بی اعتبار بود. علاوه بر آن تخلف از شروط قراردادی در قرارداد اجاره تابع قانون سال ۷۶ برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می کند.
تخلیه ملک تجاری
تمام قراردادهای اجاره‌ای که از سال ۷۶ به بعد تنظیم شده‌اند تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بوده و جهات دریافت حکم تخلیه از سوی موجر در آن به راحتی امکان پذیر است. برخلاف قانون سال ۵۶ که پس از انقضای مدت قرارداد موجر نمی توانست تقاضای تخلیه ملک تجاری را بکند مگر آن که یکی از جهات بیان شده در فوق وجود داشته باشد.
