مدت زمان تخمینی مطالعه: ۹ دقیقه
تخلیه ملک بدون داشتن قرارداد کتبی به این خاطر قابل بررسی می‌باشد که موردی همچون دستور فوری تخلیه به قرارداد کتبی نیاز دارد و بدون قرارداد کتبی می‌بایست به روش‌های دیگری توسل کرد.
لازم به ذکر است که قرارداد لزومی ندارد که کتبی باشد بلکه قرارداد شفاهی نیز اعتبار خواهد داشت؛ ولی مزیت قرارداد کتبی در موقع بروز اختلاف بوده که باعث می‌شود اثبات قرارداد راحت‌تر پیش برود.
وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان در ادامه این مطلب تصمیم دارد درباره تخلیه ملک بدون داشتن قرارداد کتبی صحبت کند. توصیه می‌کنم اگر شما نیز در این زمینه سوالی دارید حتما تا پایان همراه ما باشید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
دعوای تخلیه ملک بدون قرارداد
نکته قابل توجهی که وجود دارد این است که در تخلیه ملک بدون قرارداد ضرورت دارد که در ابتدا وجود و تحقق قرارداد به اثبات رسد که البته در صورتی که مستاجر ساکن ملک می‌باشد با سختی چندانی مواجه نخواهد بود. ولی در هر صورت با ارائه شواهد و مدارک و… مستلزم اثبات وقوع عقد اجاره می‌باشد و در مرحله بعد در شرایطی که دادگاه حکم به تایید وقوع عقد اجاره دهد ضرورت دارد که دادخواست تخلیه ملک به دادگاه تسلیم گردد.
در این مرحله دادگاه با ارزیابی‌های مورد نیاز در صورت احراز نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام خواهد کرد. ممکن است دلیل تخلیه موارد مختلفی همچون تمام شدن مدت اجاره، فسخ قرارداد بنابه دلایل مختلف و… باشد.
شرایط تخلیه ملک چیست؟
به این منظور که مالک قادر باشد حکم تخلیه را علیه ساکن فعلی آن که اصولا مستاجر است دریافت کند، می‌بایست شرایط ذیل وجود داشته باشد که عبارت است از:
- اقامت مستاجر در ملک با در نظر داشتن اتمام شدن مهلت مقرر توافق گردیده در اجاره نامه
- در شرایطی که اجاره‌بهای معین در اجاره نامه طی مدت ۳ ماه متوالی پرداخت نشود.
- بهره‌گیری غیر مشروع از ملک
- انتقال مورد اجاره به فرد دیگری در صورت سلب این حق در قرارداد
وکیل متخصص ملکی اصفهان در ادامه میگوید: با در نظر داشتن اهمیت قرارداد اجاره و شرایط و قوانین آن دو نکته مهم بایستی حتما در نظر گرفته شود و لحاظ گردد. نخست آنکه بر اساس قانون ۱۳۷۶ قرارداد بایستی در دو نسخه به تنظیم رسد. که این مسئله هم باعث آگاهی دو طرف از تکالیف و تعهداتشان گردیده و هم باعث جلوگیری از سوءاستفاده از قرارداد می‌گردد.
دیگر آنکه بایستی حتما دو نفر شاهد انجام عقد و صحت آن را تایید کنند و ذیل آن را امضاء نمایند. ممکن است در دعاوی رعایت این نکات کمک شایانی برای شخصی که ادعای حقی را دارد کند. از این رو بهترین توصیه ما به شما گرفتن مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل متخصص تنظیم قرارداد است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره شفاهی
با در نظر داشتن مطالب فوق، قرارداد اجاره شفاهی دارای سندیت کافی در دعاوی حقوقی نمیباشد. از این رو شرایط فسخ قرارداد اجاره از طریق مستاجر یا موجر در صورت عدم ثبت کتبی، کار ساده‌ای نخواهد بود. در کلیه پیشنهادهای کارشناسی حقوقی جهت شرایط فسخ قرارداد اجاره، توصیه می شود که به مواد و شرایط قرارداد کتبی رجوع شود. بنابراین مالک و مستاجری که در موقع آغاز دوره اجاره، قرارداد را به ثبت نرسانده‌اند، به منظور فسخ قرارداد اجاره شفاهی با مشکلات متعددی مواجه خواهند گردید. جز اینکه هر کدام از دو طرف مستندات یا شاهدی بر ادعاهای خود داشته باشد.
اخذ خسارت از مستاجر در زمان تخلیه در صورت عدم وجود قرارداد اجاره امکان‌پذیر نمیباشد. در صورتی که به موجب قرارداد اجاره مکتوب امکان کسر خسارت ناشی از تاخیر تخلیه از مبلغ رهن وجود خواهد داشت؛ ولی چنانچه قراردادی منعقد نگردیده باشد، از نظر قانونی دست مالک برای این امر بسته است. در نتیجه حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد معنای خاصی نداشته و از شرایط قانونی بهرمند نخواهد گردید.
دستور تخلیه ملک بدون داشتن قرارداد کتبی
در ملکی که قرارداد آن ثبت نگردیده است، نمی‌توان دستور تخلیه که فوری بوده و در شورای حل اختلاف صورت می‌گیرد دریافت کرد. لیکن می‌توان حکم تخلیه را دریافت کرد چرا که در حکم تخلیه بایستی شرایطی فراهم گردد که از قرار زیر است:
- بودن قرارداد عادی که دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند و نیز پایان مدت اجاره، حال در این خصوص که قراردادی تنظیم نگردیده است امکان استفاده از حکم تخلیه وجود ندارد.
- در شرایطی که وقوع اجاره به اثبات نرسد ک یا حتی بدون تقاضای مزبور خواهید توانست از درخواست خلع ید هم بهره‌گیری کنید که پیشنهاد می‌شود در خصوص نحوه اقدام در این زمینه از وکلا و مشاوران حقوقی مشاوره دریافت کنید.
- به منظور دریافت دستور تخلیه بدون وجود قرارداد نیازمند تنظیم یک دادخواست اصولی بر اساس مواد قانونی آن و آگاهی از رویه عملی و آرای چند سال اخیر می‌باشد.
از این رو پیش از اقدام جهت این امر با وکیل ملکی خوب در اصفهان مشاوره بگیرید یا تنظیم اوراق خود را به ایشان واگذار کنید.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه برای مواردی می‌باشد که در وقوع اجاره تردیدی وجود ندارد و طبق قانون منعقد گردیده است و نیز بررسی قضایی مبهمی ندارد که با پایان مدت امکان دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف وجود خواهد داشت.
ولی در حکم تخلیه به علت ابهامات بیشتر و اختلافی بودن آن لازم است که دادگاه به آن رسیدگی نماید که برخلاف دستور تخلیه زمان بیشتری هم به منظور حکم تخلیه و دریافت آن نیاز است. در این خصوص یعنی اجاره بدون قرارداد می‌بایست دادخواست حکم تخلیه را اصل قرار داد.
خلع ید ملک اجاره‌ای بدون قرارداد کتبی
خلع ید به جهت موردی بوده که شخص به طور غیر قانونی و بدون کسب اجازه ملک شخص دیگری را تصرف نموده به طوری که حتی به شکل شفاهی توافق بر اجاره وجود دارد می‌بایست این اجاره و وقوع آن به اثبات برسد و بعد از آن تخلیه ملک را درخواست نمود. حال در صورتی که وقوع اجاره برای دادگاه محرز نشود، می‌توان از طریق خلع ید اقدام نمود.
نکات اصلی درخواست تخلیه فوری (دستور تخلیه)
- رسیدگی به تقاضای دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.
- صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی بوده که قرارداد اجاره عادی است و دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند و قرارداد به صورت کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد درج گردیده باشد.به بیانی بهتر به منظور درخواست دستور تخلیه چند شرط می‌بایست وجود داشته باشد که این شروط عبارت است از:
• قرارداد اجاره کتبی باشد.
• در قرارداد مدت درج گردیده باشد.
• در قرارداد مبلغ درج گردیده باشد.
• امضای حداقل دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد.
• مدت قرارداد خاتمه یافته باشد.
- در شرایطی که قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در رابطه با تخلیه، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت می‌باشد.
- دستور تخلیه با اجاره نامه عادی تنها مختص موردی می‌باشد که محل به منظور سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به تقاضای دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نمیباشد.
- دعوای دستور تخلیه یا به بیانی دیگر، تقاضای دستور تخلیه به رسیدگی قضایی در مراجع مذکور نیازی نداشته و بدون حضور دو طرف و با وجود شرایط مرجع مربوطه نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام می‌کنند.
- دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از طرف مرجع صدور دستور تخلیه نیز با شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه می‌باشد.
- مستاجر بر اساس شرایط و به گونه‌ای که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن بیان شده است. طی دو مرتبه و حداکثر ظرف مدت ۲۰ روز حق دارد مهلت بگیرد.
- درخواست دستور تخلیه بر اساس دادخواست و توسط دفاتر خدمات قضایی صورت می‌گیرد اعم از دعاوی غیر مالی است.
- در صورتی که موجر ادعای عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خویش را داشته باشد. می‌بایست در این رابطه جداگانه طرح شکایت کرده و مبلغ پول رهن واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف نماید.
سخن آخر
در تخلیه ملک بدون قرارداد ضرورت دارد. که در ابتدا وجود و تحقق قرارداد به اثبات رسد که البته در صورتی که مستاجر ساکن ملک می‌باشد. با سختی چندانی مواجه نخواهد بود. در ملکی که قرارداد آن ثبت نگردیده است، نمی‌توان دستور تخلیه که فوری بوده و در شورای حل اختلاف صورت می‌گیرد دریافت کرد.
لیکن می‌توان حکم تخلیه را دریافت کرد. بودن قرارداد عادی که دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند. و نیز پایان مدت اجاره، حال در این خصوص که قراردادی تنظیم نگردیده است امکان استفاده از حکم تخلیه وجود ندارد.
سوالات متداول
بله این امر امکان پذیر بوده که در متن مقاله به آن اشاره کردیم.
بله این قرارداد دارای اعتبار بوده ولی در صورت انکار مستاجر مستلزم اثبات خواهد بود.
به منظور این امر ضروری است که به دادگاه دادخواست تقدیم کنیم هرچند نیاز است. از قبل با یک مشاور حقوقی در این خصوص مشورت نمایید.
دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.
سلام منزل خود رابرای یخچال اجاره داره بودم بعد اتمام قراربود شفاها با توافق سه سال حضور دارداما الان به علت مشکل مالی خواهان رهن بیشتر هستم به مستاجر گفتم اظهار نمود ندارم حال خواهان تخلی ه هستم ایشلن میگوید وقت دارم ایا بااین وضع تخلی فوری میتونم بدم راه حل برای مشکل رالطفا بیار فرمایید.باتشکر
سلام یک ملک مسکونی دارای سند رسمی را خریدم ولی مالک بمدت طولانی ۱۵ ساله ملک مسکونی را به مستاجر بدون قرارداد و یا قولنامه داده است و الان حاضر به تخلیه ملک نمیباشد و حاضر به قرارداد جدید تا مدت تخلیه با خریدار نمیباشد و وقت تخلیه را نامعلوم اظهار میکند راهکار چیست؟ با تشکر.