نکات مهم پیش فروش آپارتمان یکی از موارد مهمی‌ست که به هنگام پیش خرید مسکن باید به آن دقت کنید. با عنایت به اینکه قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر رو به افزایش بوده است همچنین در کنار افت توانایی خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش آپارتمان از رونق بسیاری بهره‌مند شدند.
هنگامی که به شمار دست‌کم یک دهه پیش بازار مسکن توجه شود، به این مضمون می‌رسیم که هم‌زمان با روبه افزایش یافتن قراردادهای پیش فروش مسکن، دعاوی حقوقی ذی‌ربط با آن هم رشد قابل ملاحظه‌ای داشته است. پیش فروش و پیش خرید آپارتمان هردو به یکدیگر وابسته هستند و از این جهت در بین مردم صورت می گیرد که بازار خرید و فروش املاک همچنان دائر باقی بماند.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
نکات مهم پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان
می‌توان در بعضی از شرط‌ها در حین قراردادهای پیش فروش آپارتمان از این موضوعات جلوگیری کرد. به منظور این کار می‌بایست در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین توجه داشته باشند، چرا که در این معاملات ملک مورد نظر قابل مشاهده نیست تا خریدار بتواند تمامی امکانات ملک را ملاحظه نماید و با درج جمله ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از تمام کمیت و کیفیت مورد معامله آگاهی دارد» فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین احتمالا تنها سازش کلامی باعث برطرف شدن ابهامات طرفین نشود و استنباط هر طرف از توافقات مغایر و در نهایت منتهی به اختلاف گردد؛ پس در نتیجه باید تمام شرایط و توافقات نوشته شود و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
سایت وکیل اصفهان مقاله پیش رو را تهیه نموده است تا شما را با پیش فروش و پیش خرید آپارتمان آشنا کرده و همچنین درباره نکات و تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان صحبت کند. پیشنهاد میکنم این مقاله را تا پایان مطالعه کرده و با درج نظرات خود ما را در این مسیر همراهی نمایید.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
بنابر گفته های بهترین وکیل دادگستری اصفهان: پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان همانگونه که از اسمش مشخص است، در کلمه به معنی قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن می‌باشد. این تعبیر در خصوص بسیاری از معامله‌ها صورت می‌گیرد. به صورت کلی پیش فروش به آن گروه از ساختمان‌هایی گفته می‌شود که پیش از انکه تکمیل شوند و قابل سکونت باشد به فروش می رسد، و به ساختمان‌هایی که پیش از اتمام و تکمیل شدن خریداری گردد، پیش خرید می‌گویند.
تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
مرحله اول
نکات مهم پیش فروش آپارتمان را می‌توان در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید مشاهده کرد؛ به منظور تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نخستین کار باید مشخصه‌های طرفین من جمله اسم و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و آدرس و شماره تماس و… ذکر و همینطور باید تعیین شود، فروشنده چه سمتی دارد و اینکه می‌تواند در خصوص ملک معامله‌ای انجام دهد. امکان دارد فروشنده صاحب زمین و مالک سند باشد و یا حتی سازنده ساختمان است که بر پایه توافقات به‌عمل آمده سهمی از ساختمان در حال ساخت را دارا می‌باشد. بنابراین مهم‌ترین موضوع در ابتدای امر این است که تعیین گردد، آیا فروشنده امکان انتقال ملک را دارد یا خیر.
اکثر اختلافات به علت بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده من جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و چگونگی تقسیم ملک بین صاحب ملک و سازنده آن و… را به دقت بررسی و رسیدگی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از قبیل شناسنامه و کارت ملی مطابقت نمی‌دهند و یا حتی بعضی افراد این کار پراهمیت را به اشخاص مستقر در بنگاه املاک محول می‌نمایند که خود موجب بسیاری از دعاوی و سوء استفاده‌ها می‌گردد.
مرحله دوم
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان که شامل نکات مهم پیش فروش آپارتمان است، اطلاعات مورد معامله می‌باشد که باید به دقت و با شرح جزییات جامع قید شود. از قبیل مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی می‌باشد. در دنبلال مورد معامله باید ضمیمه‌های ساختمان که قانونا جزء ضمیمه‌های ملک است قید شود؛ از قبیل اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که معمولا محل پارکینگ و انباری نیز باید قید شود.
مرحله سوم
در بند بعدی این قرارداد باید اطلاعات ساختمان از قبیل نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و…) بیان شود که هر یک از این موارد امکان دارد موجب ایجاد اختلاف و مشکلات شود.
مرحله چهارم
در بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان اطلاعات فنی و معماری خانه که شامل کاربری زمین، زیربنای کل آپارتمان، تعداد طبقه‌ها و واحدها، نوع مصالح مصرفی شده در ساختمان، نمای بیرون ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید حتما قید گردد. برای ضمانت اجرای هریک از این تعهدات می‌توان بیان کرد، ساختمان هر یک از این شروط را نداشته باشد با عنایت به نظر کارشناس از ارزش معامله کم می‌شود و همچنین خریدار اختیار به هم زدن معامله را دارد.
مرحله پنجم
ارزش ساختمان یکی از نکات مهم پیش فروش آپارتمان است که باید به آن توجه زیادی شود، همچنین نحوه پرداخت آن کاری است که باید با دقت و توجه و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر شود. عموماً بهترین روش، اجبار خریدار به پرداخت قسمتی از ارزش بر حسب روند پیشروی کار است که با رسیدن به هر مرحله که وقت آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص می‌گردد، خریدار موظف به پرداخت قسط های خود می‌باشد؛ که چنانچه اقساط پرداخت نگردید، فروشنده امکان فسخ معامله را دارد و یا بر اساس تعداد روزها خسارت مشخص گردد و به عبارتی دیگر به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده امکان به تاخیر انداختن تحویل ملک را دارد.
در هنگام تنظیم سند رسمی معمولا میزانی از مبلغ قابل پرداخت در معامله در دفترخانه صورت می‌گیرد که به پیشنهاد کارشناسان تفاوت قیمت ساختمان بدون سند (به عبارتی قولنامه‌ای) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.
مرحله ششم
موضوع دیگری که در تضمین تنظیم سند رسمی باید مورد عنایت واقع شود ای است که فرد متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این کار دارد یا خیر؟ که چنانچه پاسخ منفی بود، ضمانت شخص هیچگونه اجباری برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این کار خود باعث بوجود آمدن مشکلات بسیاری میان طرفین می شود.
یکی از نکات مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان، مشخص نمودن تاریخ تحویل ساختمان است که باید برای اجرا شدن آن، ضمانت اجرای محکمی قرار داد که به دلیل تأخیر در آن خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با نظر به موضوعات مختلفی که سازندگان با آن درگیر هستند، در تلاش هستند زمان تحویل ملک را برای توجه خریدار کوتاه نشان دهند و عموماً به دلایل مختلف نمی‌توانند به ضمانت خویش پایبند باشند که این کار باعث زیان خریداری می‌گردد که برای سکونت در آپارتمان خود برنامه‌ریزی کرده و هر روز تأخیر باعث سختی و زیان مالی وی می‌گردد، من جمله بهترین تضمین اجرای تعهد تحویل ساختمان دیرکرد تأخیر روزانه بر مبنای قیمت اجاره همان ساختمان است تا خریدار بتواند جبران خسارت نماید.
فواید پیش خرید آپارتمان
پیشنهاد پیش خرید آپارتمان ها را می‌توان به طور کلی به کسانی کرد که پول لازم را جهت خریدن خانه ندارند.
من جمله فواید پیش خرید آپارتمان ها این می‌باشد که این آپارتمان‌ها قیمت کمتری را به نسبت آپارتمان های آماده دارند. میزان اختلاف این خرید بین ۱۰ تا ۳۰ درصد می‌باشد.
شخصی که نیت دارد این آپارتمان‌ها را خریداری کند، امکان بستن قرارداد قسطی را دارد و به عبارتی هزینه خرید خانه را به صورت قسطی پرداخت کند . این شیوه پرداخت جهت خریدار بسیار آسان است و بهتر از این است که همه پول را به صورت یک جا پرداخت کند.
برای اینکه مسکن هنوز به‌طور کامل تکمیل نشده است خریدار امکان اینکه حتی در طی ساخته شدن خانه اعمال نظر‌نماید را دارد. همچنین از لوازمی در ساخت خانه استفاده کند که مورد پسند خود وی باشد.
معایب پیش خرید آپارتمان
وکیل ملکی اصفهان میگوید: با توجه به فواید بسیار زیادی که برای پیش خرید آپارتمان ها وجود دارد، ولیکن بهتر است پیش از این که تصمیمی در خصوص پیش خرید آپارتمان بگیرید همچنین با معایب آن نیز آشنا شوید:
- برای خریداری آپارتمان ها برحسب معمول شخص خریدار و فروشنده به اختلافات بسیاری خواهند رسید.
- هنگام پیش خرید آپارتمان هایی که هنوز تکمیل نشده اند، از اینرو تمام معایب آن‌ها در حین ساخت به چشم نمی آید.
- امکان دارد در پایان زمان ساخت خانه، خریدار نسبت به آن رضایت کامل نداشته باشد. همینطور امکان دارد ملک آن‌گونه که خریدار فکر می‌کرده است نشود.
- حتی ممکن است فروشنده توانایی این را نداشته باشد تا آپارتمان را تکمیل نماید و به همین خاطر همان گونه آن را رها کند و حتی فرار کند. این مسئله بسیار در هنگام پیش خرید آپارتمان‌ها دیده می شود. بنابراین شخص خریدار فقط یک خانه نیمه کاره دارد که امکان سکونت در آن هم ندارد.
سخن پایانی
جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در بدو کار می‌بایست اطلاعات شخصی طرفین من جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… در قرارداد درج شود. در زمان منعقد کردن قرارداد پیش فروش آپارتمان بسیار اهمیت دارد که تاریخ تحویل خانه را تعیین کنید زیرا در این حالت می تواندید چنانچه تحویل خانه به تأخیر افتاد، از پیش فروش شکایت کنید و خسارت تأخیر تحویل دریافت کنید.
در صورت نیاز به مشاوره یا داشتن سوالی در خصوص نکات مهم پیش خرید آپارتمان با موسسه حقوقی اصفهان تماس حاصل فرمایید.
