ممانعت همسایه از تعمیرات ساختمان: تعمیر و نوسازی ساختمان به دلایل بسیاری اعم از فرسودگی و قدیمی بودن آپارتمان‌ها در حال حاضر رواج بسیاری دارد. برخی مواقع کهنگی یک آپارتمان به قدری است که جان ساکنان را هم به خطر می‌اندازد. به همین خاطر، این نوع آپارتمان‌ها نیاز به تعمیر و نوسازی دارد. موقعی که مالکان واحدهای یک آپارتمان، تصمیم به تعمیرات و نوسازی آپارتمان‌های خود را دارند امکان دارد عده‌ای از مالکان مخالف تعمیرات آپارتمان باشند. در این موقع، تعمیرات آپارتمان با مخالفت همسایه‌ها روبه‌رو می‌گردد.
آپارتمان‌هایی که دارای قدمت طولانی هستند و چندین سال از عمر آنها می‌گذرد علاوه بر آنکه کلنگی محسوب شده و قیمت فروش آنها کاهش می‌یابد، امکان دارد خطرات مالی و جانی به دلیل فرسودگی به وجود آورد. بنابراین عده‌ای از مالکان برای پیشگیری از ضرر و زیان درصدد نوسازی و بازسازی آپارتمان هستند و ممکن است بعضا با تعمیرات آپارتمان مخالفت کنند. به همین منظور مالکان هر کدام از واحدهای آپارتمانی بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها وظایف و تکالیفی به عهده دارند که باید طبق قوانین برای بازسازی و تعمیرات آپارتمان اقدام کنند.
وکیل ملکی در اصفهان، با تهیه این مطلب سعی دارد تا راه حلی برای حل مشکل نوسازی ساختمان با وجود مخالفات همسایه‌ها و مرجع صالح به منظور برطرف ساختن اختلافات بین همسایگان ساختمان ارائه دهد. تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
چرا همسایه از تعمیرات ممانعت می‌کند؟
ممکن است ممانعت همسایه به حق یا ناحق باشد. در این بخش تصمیم داریم در خصوص علل این ممانعت‌ها توضیحات مفصلی را ارائه دهیم تا چنانچه شما هم با موارد این چنینی روبه‌رو گشتید قادر باشید با به کارگیری راهکارهای قانونی از حقوق خویش دفاع نموده و تعمیرات ساختمان خود را بدون هیچ مزاحمتی انجام دهید. انجام تعمیرات در ساختمان یک حق طبیعی محسوب می‌گردد و ساکنان حق دارند تا قسمتهای آسیب دیده آپارتمان خویش را تعمیر کنند. با در نظر داشتن به این حق طبیعی، قانون هم حمایت خود را از حقوق ساکنین به عمل آورده است.
تعمیرات ضروری ساختمان
ممکن است قسمتهای ضروری و حساس ساختمان نیاز به تعمیر پیدا کنند و در صورت ایجاد آسیب در آنها می‌بایست به سرعت تعمیر گردند. قسمت‌هایی که پایه و استحکام ساختمان به آنها مرتبط می‌باشند در فهرست تعمیرات ضروری قرار دارند و غفلت از آن نواحی موجب خرابی بیشتر و سلب آسایش ساکنین خواهد شد. قانون هم این نیاز ساکنین را به رسمیت شناخته و مالکینی که چنین تصمیمی دارند، حق دارند بدون هیچ مشکلی در ساختمان خود تعمیرات را انجام دهند و همسایگان حق هیچگونه اعتراض ندارد.
با این وجود این به معنای این نیست که صاحب خانه هر گونه که بخواهد عمل کند، بلکه می‌بایست با توجه به حقوق سایر همسایگان به تعمیرات اقدام کند. دلیل اکثر همسایگان از این ممانعت این می‌باشد که برای ملک آنها مزاحمت‌های فراوانی ایجاد می‌گردد (مجازات همسایه آزاری چیست؟). برای مثال تعمیرات سقف یک ساختمان مستلزم این می‌باشد که از پشت بام همسایه نیز بهره‌گیری شود، که در این شرایط ضروری است همسایه حداقل همکاری را داشته باشد و اجازه بهره‌گیری از پشت بام خود را بدهد.
تعمیرات غیر ضروری ساختمان
لازم به ذکر است که تعمیرات غیر ضروری را می‌توان به زمان دیگری هم موکول نمود به گونه‌ای که در آن ساعت برای دیگر همسایگان مشکلی ایجاد نگردد. اکثر تعمیرات غیر ضروری در داخل خانه صورت می‌گیرد و نیازی نمی‌شود که از ملک دیگری برای انجام تعمیرات استفاده نمود. کارهایی نظیر تعمیر کانال کولر یا تعمیر و مرمت شکستگی‌های روی دیوار را می‌توان در ساعاتی از روز که ساختمان خلوت است انجام داد و سر و صدای به وجود آمده مزاحمتی برای همسایگان فراهم نسازد.
راهکار قانونی جهت بازسازی آپارتمان در صورت ممانعت همسایگان
اگر عده‌ای از مالکان موافق بازسازی آپارتمان و عده‌ای دیگر مخالف باشند، قانون تملک آپارتمان در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها مقرره‌ای پیش بینی کرده است تا در صورتی که موافقان نوسازی آپارتمان ضروری بودن نوسازی و بازسازی را اثبات کنند، قادر باشند به تغییرات در ظاهر آپارتمان اقدام کنند. ماده ۱۳ در این خصوص اذعان داشته است:
«در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای ان موافق نباشند، ان دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.»
از این رو اگر به صلاحدید و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، باعث ضرر و خسارت باشد، قاضی حکم به بازسازی و نوسازی خواهد داد. برخی مواقع در تصمیم گیری کارشناسان هم اختلاف نظر ایجاد می‌گردد که در چنین مواردی قاضی بر حسب نظر اکثریت به صدور رای اقدام می‌نماید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به نوسازی آپارتمان در صورت مخالفت همسایگان
وکیل ملکی اصفهان درباره مرجع صالح برای رسیدگی به مسئله نوسازی آپارتمان با ممانعت همسایگان چنین می‌گوید: بر اساس رویه قضایی و با وحدت ملاک از ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «موافقان می‌توانند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند و دادخواستی مبنی بر نیاز ضروری به نوسازی آپارتمان، به شورای حل اختلاف تقدیم نمایند.»
بعد از تسلیم دادخواست شورای حل اختلاف و ارجاع پرونده به نظر کارشناس، به موجب ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها از کارشناسان رسمی دادگستری که می‌بایست ۳ نفر باشند درخواست می‌کند که در خصوص بازسازی یا عدم بازسازی تصمیم اتخاد کنند.
تکالیف و حقوق مخالفان نوسازی آپارتمان
قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد حقوق مخالفان نوسازی هم سکوت نکرده است و تدابیری در نظر گرفته است. در واقع اگر که کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند آپارتمان به نوسازی نیاز دارد و قاضی شورای حل اختلاف هم بر مبنای نظریه کارشناسی رای به نوسازی آپارتمان صادر کند، موافقان نوسازی بایستی به تهیه مسکن مناسب و محل اقامت در طول نوسازی اقدام کنند و در صورتی که به تهیه مسکن مناسب با شان مالکان مخالف اقدام نکنند، قادر به شروع نوسازی آپارتمان نخواهند بود. بنابراین می‌بایست ابتدا به تامین مسکن اقدام کرده و بعد از انتقال مالکان مخالف مبادرت به نوسازی و بازسازی آپارتمان کنند.
در حقیقت قانون از یک سو خواسته است مخالفان نوسازی مخالفتی نداشته باشند زیرا امکان دارد عده‌ای از مخالفان بهانه‌ای مثل عدم تمکن مالی را به شورا اعلام دارند. از طرفی دیگر مخالفان نوسازی هم نمی‌توانند به این مسئله دل خوش کنند. زیرا بر اساس قانون بعد از نوسازی آپارتمان حصه هر کدام از مخالفان و موافقان و همینطور مخارج تجدید بنا تعیین می‌گردد و در نتیجه سهم همسایه‌های مخالف و مخارجی که برای اجاره مسکن آنها شده است از ایشان دریافت می‌شود. با این حال اگر که مخالفان نوسازی توانایی پرداخت هزینه‌های انجام شده را نداشته باشند به موجب قانون مالکان طلبکار قادر به دریافت حکم توقیف اموال طلبکار خواهند بود.
نحوه دریافت حکم توقیف اموال مالکان بدهکار
در صورتی که بعد از نوسازی آپارتمان، مالکان بدهکار نتوانند دین خویش را به طلبکارها پرداخت کنند، ضمانت اجرای توقیف اموال در نظر گرفته شده است که بدهکار قادر است همان واحد آپارتمانی بدهکار که نوسازی شده است را توفیف کند تا از مکان فروش ملک از طریق دادگاه، طلبکار قادر به وصول طلب خود باشد.
عدم ترک آپارتمان بعد از حکم شورای حل اختلاف
در بعضی از پرونده‌ها دیده شده است که حتی پس از تمهیدات قانونی و رای شورای حل اختلاف همسایگان مخالف با نوسازی به تمکین رای اقدام نمی‌کند. در این مورد می‌بایست توجه داشت بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، رئیس مجمع قضایی محل احداث ملک بعد از تقاضای مدیر آپارتمان، دستور تخلیه آپارتمان را صادر می‌کند.
کلام آخر
قسمت‌هایی که پایه و استحکام ساختمان به آنها مرتبط می‌باشند در فهرست تعمیرات ضروری قرار دارند و غفلت از آن نواحی موجب خرابی بیشتر و سلب آسایش ساکنین خواهد شد.
قانون هم این نیاز ساکنین را به رسمیت شناخته و مالکینی که چنین تصمیمی دارند، حق دارند بدون هیچ مشکلی در ساختمان خود تعمیرات را انجام دهند و همسایگان حق هیچگونه اعتراض ندارد. اگر به صلاحدید و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، باعث ضرر و خسارت باشد، قاضی حکم به بازسازی و نوسازی خواهد داد. برخی مواقع در تصمیم گیری کارشناسان هم اختلاف نظر ایجاد می‌گردد که در چنین مواردی قاضی بر حسب نظر اکثریت به صدور رای اقدام می‌نماید.
سوالات متداول
قسمت‌هایی که پایه و استحکام ساختمان به آنها مرتبط می‌باشند در فهرست تعمیرات ضروری قرار دارند. قانون هم این نیاز ساکنین را به رسمیت شناخته و مالکینی که چنین تصمیمی دارند، حق دارند بدون هیچ مشکلی در ساختمان خود تعمیرات را انجام دهند و همسایگان حق هیچگونه اعتراض ندارد.
اگر به صلاحدید و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، باعث ضرر و خسارت باشد، قاضی حکم به بازسازی و نوسازی خواهد داد. برخی مواقع در تصمیم گیری کارشناسان هم اختلاف نظر ایجاد می‌گردد که در چنین مواردی قاضی بر حسب نظر اکثریت به صدور رای اقدام می‌نماید.
بر اساس رویه قضایی و با وحدت ملاک از ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «موافقان می‌توانند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند و دادخواستی مبنی بر نیاز ضروری به نوسازی آپارتمان، به شورای حل اختلاف تقدیم نمایند.»
عالییییییییییییییییییییییییییی