قبل از شناخت حق کسب و پیشه و تجارت بهتر است به طور مختصر مفهوم عقد اجاره را توضیح دهیم. اجاره عقدی است که همه مردم با آن آشنایی دارند، در عالم حقوق، اجاره عقد یا معامله ای است که در آن یک طرف (موجر) منافع یک ملک را به طرف دیگر (مستاجر) تملیک می کند.
عقد اجاره مصادیق و انواع متعددی دارد که در قانون مدنی بیان شده است، اما در این مقاله تنها به عقد اجاره املاک تجاری پرداخته شده است. اجاره املاک تجاری مفاهیمی از جمله سرقفلی و حق کسب و پیشه دارد که تصمیم داریم آنها را توضیح دهیم.
حقوقدانان در زمینه ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت اتفاق نظر ندارند، به نحوی که عده ای از آنان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را هم معنی و مترادف می دانند و عده ای دیگر این دو مفهوم را کاملا جدا از هم می دانند، هرکدام از طرفداران این نظریه ها، دلیل های خود را ارائه می کنند، این اختلاف نظر ها تا جایی است که در بین قاضی های دادگاه ها هم رواج دارد و هرکدام از قاضی ها هم طرفدار یکی از نظریه های یاد شده هستند، و موجب میشود که در این زمینه ها آراء مختلفی صادر شود.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
تعریف حق کسب و پیشه و تجارت
زمانی که شخصی به مدت طولانی مکانی تجاری را اجاره کند و مشغول به فعالیت و حرفه ای بشود، با گذشت چند سال از اشتغال، برای مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد می شود. به بیان بهتر، حق کسب و پیشه حقی است که برای مستأجر بر اثر فعالیت و مشغول بودن در مکانی که اجاره کرده است، بوجود می آید.
با زدن مثالی درک آن را راحت تر می کنیم؛ در نظر بگیرید که شخصی با نام آقای الف در سال ۱۳۶۵ در بازار مغازه‌ای را به مدت ۵ سال اجاره می کند و در آن به فعالیت و تجارت مشغول می شود. با اتمام این مدت ۵ ساله، آقای الف باز هم اجاره را تمدید کرده و در مغازه باقی ماند و شهرت و مشتری بیشتری در حرفه خود کسب می کند. پس از آنکه ۲۰ سال در آن مغازه کار کرد در سال ۱۳۸۵، آقای ب (مالک مغازه) از آقای الف درخواست تخلیه آن مغازه را می کند. آن هم در حالتی که آقای الف به مدت ۲۰ سال در آن مغازه کار کرده و اقای ب نمی تواند محلی را که مستاجر در آن اعتبار و شهرت کسب کرده از او بگیرد. وکیل اصفهان اظهار میکند در چنین شرایطی آقای ب برای بدست آوردن دوباره مغازه خود، و اینکه آقای الف را مجبور به تخلیه مغازه کند، باید مبلغی را بخاطر شهرت، اعتبار و تعداد مشتریانی است که آقای الف برای مغازه کسب کرده است به او بپردازد. این مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت نام دارد و به مستأجری تعلق می گیرد که در یک مغازه، شهرت بدست آورده و اگر محل کار خود را تغییر دهد، مشتری های خود را از دست خواهد داد. در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این حق تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شده است.
مبنای حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه باعث ایجاد حق تقدم در اجاره محل کسب می شود، در توجیه این حق می توان گفت اکثرا موسسات تجاری در جایی تاسیس می شوند که شخص دیگری مالک آن است. تلاش، فعالیت و پشتکار تاجر موجب جلب شدن مشتری به آن محل کسب و کار می شود، از همین رو ارزشی پیدا می کند که ندیده گرفتن آن ممکن نیست، به همین علت مستاجر هم حقوقی دارد که در نتیجه تلاش تاجر به آن محل تعلق گرفته است. به این خاطر که با جلب کردن مشتریان به آن محل در اثر تلاش تاجر، ارزش محل افزایش یافته و اگر کسی جانشین او شود می تواند از نتیجه فعالیت قبلی استفاده کند.
اگر تصمیم بر این باشد که عین مستاجره به دیگری منتقل شود، مستاجر حقی را که بر اثر عقد اجاره برای او بوجود آمده را با رضایت مالک و یا در صورت عدم رضایت او به حکم دادگاه، به دیگری انتقال می دهد. اما اگر مستاجر بی اجازه گرفتن از دادگاه و با رضایت موجر در جایی که حق ندارد منفعت مستاجره را به دیگری انتقال دهد، منتقل کند، در این حالت، مستاجر متصرف در مقابل تخلیه، نصف حق کسب و پیشه و نصف حق سرقفلی را دریافت می کند. به تعبیر دیگر حق تقدم حقی است که با وجود اینکه بر اثر عقد اجاره ایجاد میشود ولی نصف آن وجود مستقل دارد.
مشروعیت حق کسب و پیشه
تا پیش از قانون موجر و مستأجر مصوب ۷۶، هر جا کلمه سرقفلی استفاده شده به معنای حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از جنبه شرعی مورد بحث بوده، در صورتی که سرقفلی همیشه جایز بوده است.
علت توجه نشان دادن بیشتر به حق کسب و پیشه و تجارت در قانون ما به این سبب است که باید از مستاجری که در طی مدتی تلاش کرده و برای خودش مشتری به دست آورده، و موجر، تخلیه آن محل را از او میخواهد، و موجب از دست رفتن مشتری هایش می شود و و باید مجدداً آن تلاش را بکند که مشتری جلب کند، حمایت کند.
مواردی که مالک می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد
از مهم‌ترین دعواهایی که مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در دادگاه‌ها مطرح میشود و بسیار رواج دارد، دعوای تخلیه مکان مورد اجاره است. همان‌طور که در مثال بالا گفته شد، مستأجر (آقای الف) این امکان را دارد که بعد از پایان مهلت مشخص شده در اجاره، کماکان در مغازه بماند و مالک (آقای ب) نمی‌تواند با این دلیل که مدت اجاره به پایان رسیده، تخلیه مستأجر را بخواهد، به این سبب که عموما کسی مکان‌های تجاری را برای زمان کوتاهی اجاره نمی‌کند و قصد دارد در آن مکان تجاری اعتبار و شهرت کسب کند و این امر هم مستلزم زمان طولانی است؛
با این وجود در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ شرایطی پیش‌بینی شده که مالک (موجر) بر اساس این شرایط، این امکان را دارد، از دادگاه بخواهد که مستأجر آن مکان را تخلیه کند.
شرایط به شرح زیر است:
۱٫ در شرایطی که مالک با استناد به مواردی، این امکان را دارد که با پرداخت تمام حق کسب و پیشه به مستأجر، تخلیه او را بخواهد؛ موارد از قبیل زیر است:
- درصورتی که مالک تصمیم داشته باشد در مکان مورد اجاره، ساختمان جدیدی بسازد. اگر آقای ب قصد کند ملک خود را تخریب کرده و جدید بسازد، این توانایی را دارد که با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت به آقای الف، آن مغازه را پس بگیرد.
- درصورتی که آقای ب تصمیم بگیرد خود در آن مغازه تجارت کند و اگر واقعا به آن مغازه نیاز داشته و مکان دیگری نداشته باشد، می‌تواند با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تخلیه اقای الف را بخواهد.
- اگر آقای ب تمایل داشته باشد که خودش، فرزندانش، پدرو مادرش یا همسرش در ملکی که اجاره داده، ساکن شوند، تمام حق کسب و پیشه و تجارت را باید به آقای الف پرداخت و او را بیروبخواهد
۲٫ شرایطی که مالک این امکان را دارد که با دادن نصف مبلغ حق کسب و پیشه ملک خود را پس بگیرد:
- اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که آقای الف مغازه را به دیگری اجاره ندهد و او برخلاف این شرط عمل کند، آقای ب می تواند با پرداخت کردن نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت، ملک را بدست آورد
۳. شرایطی که مالک این حق را دارد بی آنکه مبلغ حق کسب و پیشه بپردازد، ملک خود را باز پس بگیرد:
- مستأجر حرفه و پیشه خود را عوض کند؛ آقای ب (مالک) مغازه را به منظور فروش پوشاک اجاره داده ولی مستأجر (آقای الف) مغازه را به سوپر مارکت تغییر داده است.
- مستأجر اعمالی را که مجاز نیست در ملک انجام دهد و یا اعمالی را که باید انجام می دااس انجام نداده است. مثلا اگر آقای الف (مستاجر) آسیب یا تخریبی به ملک مورد اجاره وارد کند و …، آقای ب (مالک) می‌تواند بی پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، الف را بیرون کند.
- درصورتی که مستأجر، مبلغی را که بعنوان اجاره بها معین شده است نپردازد، مالک حق بیرون کردن او بی پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت دارد.
در صورتی که بخواهیم مطالب گفته شده را جمع بندی کنیم باید بگوییم براساس قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶، در حق کسب و پیشه وجود یک قرارداد اجاره میان دو نفر درباره مکانی لازم است، مدت این اجاره باید گذشته باشد و مستأجر کماکان از آن استفاده کند و در این زمان شهرت زیادی بدست آورده باشد، حال اگر شرایطی ایجاد شود که مالک قصد داشته باشد مستاجر را پس از سال‌های زیاد بیرون کند، اول باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بپردازد و بعد مکان مورد اجاره را پس بگیرد.
حق کسب و پیشه و تجارت امروزه وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر جدید، مقرر شد که گرفتن سرقفلی مطابق شرایطی که در قانون پیش‌بینی شده، جایز است ولی اخذ هر مبلغی بجز سرقفلی ممنوع است، بنابراین هر قرارداد اجاره ای که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شود درباره اماکن تجاری، اخذ مبلغی با عنوان حق سرقفلی مجار است ولی دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نخواهد گرفت.
در خصوص قراردادهای اجاره مکان تجاری و حق هایی که در پی دارد مثل سرقفلی و… توصیه ما این است که با وکیل متخصص در امور حقوقی و املاک مشورت کنید و پاسخ سئوال های خود را جویا شوید. موسسه حقوقی اصفهان با داشتن وکلای خوب و متخصص در امور حقوقی و ملکی آماده خدمت رسانی به شماست.
مطالب مرتبط
