مدت زمان تخمینی مطالعه: ۹ دقیقه
رهن در لغت به معنای ثبات و دوام است و بعضا به معنای حبس و بازداشت نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. در اصطلاح حقوقی رهن به عقدی گفته می‌شود که بر اساس آن مالی به عنوان وثیقه دین قرار گیرد و به همین خاطر گفته می‌شود که رهن وثیقه‌ای است به منظور طلب مرتهن.
ماده ٧٧١ قانون مدنی در مقام تعریف عقد رهن بیان داشته است: «رهن عقدی است که بموجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» همانطور که ملاحظه می‌شود وام گیرنده «راهن» و وام دهنده را «مرتهن» و به مالی که به وثیقه گذاشته می‌شود «عین مرهونه» گفته می‌شوند.
اگر می‌خواهید اطلاعات بیشتری در زمینه عقد رهن عام از جمله ویژگی‌ها و استیفای طلب از عین مرهونه به دست آورید، حتما تا پایان این مقاله که به وسیله بهترین وکیل اصفهان نوشته شده است، همراه ما باشید. در پایان نیز اگر سوالی داشتید می‌توانید در قسمت نظرات برای ما کامنت بگذارید تا به آن پاسخ دهیم.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
ویژگی‌های عقد رهن
- به این خاطر که عقد رهن یک عقد عینی می‌باشد، قبض شرط صحت آن است. ولی می‌بایست این نکته را در نظر داشت که نیازی نیست عین مرهونه در دست مرتهن باقی بماند. در ماده ۷۷۲ قانون مدنی نیز به این موضوع پرداخته شده است که استمرار قبض، شرط صحت معامله نمی‌باشد.
- با در نظر گرفتن ماده ۷۷۴ قانون مدنی مال مرهونه می‌بایست عین باشد و به هیچ عنوان امکان ندارد دین و منفعت را موضوع عقد رهن قرار داد در غیر این صورت باطل خواهد بود.
- با توجه به ماده ۷۷۳ قانون مدنی درمی‌یابیم که عین مرهونه می‌بایست به نحوی باشد که قابلیت فروش داشته باشد؛ از این رو در صورتی که فروش مالی بر اساس قانون جایز نباشد، امکان ندارد موضوع عقد رهن قرار بگیرد در نهایت عقد مثل اموال وقفی باطل است.
نکته قابل توجهی که وجود دارد این است در صورتی که مالی وجود داشته باشد که مالک آن برای مدتی محدود حق فروش آن را نداشته باشد، قابلیت رهن دارد جز اینکه زمان به اندازه‌ای طولانی باشد که فاقد خاصیت وثیقه بودن باشد. به طور مثال چنانچه ملکی را برای صد سال نتوان فروخت دیگر قابلیت به رهن گذاشتن هم نخواهد داشت. - می‌بایست حتما این نکته را در نظر داشت به این منظور که مالی به وثیقه داده شود بایستی پیش از آن دینی وجود داشته باشد به این خاطر است که گفته می‌شود رهن عقدی، تبعی است. برای دین آینده در حقوق ایران امکان وثیقه دادن وجود ندارد.
- بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی راهن حق دارد در ملک تصرف کند و از منافع آن بهره‌مند گردد اما نباید به گونه‌ای باشد که منافی حق مرتهن باشد جز آنکه خود مرتهن اجازه داده باشد.
احراز مالکیت رسمی ملک به چه صورت هست؟
درصورتی که شخصی ملکی را خریداری کند که در رهن باشد و فروشنده می‌بایست فک رهن می‌کرد اما از انجام این کار امتناع کند، در این شرایط خریدار می‌بایست به دادگاه مراجعه نموده و درخواست الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی نماید.
دادگاه بعد از احراز مالکیت رسمی فروشنده و اصیل بودن مبایعه نامه دستور فک رهن و تنظیم سند را صادر خواهد کرد. خریدار بعد از قطعیت رای و صدور اجرائیه باید به بانک مراجعه نموده و ملک را از رهن بیرون آورد. از این رو توصیه می‌کنیم از معامله کردن املاکی که در رهن هستند خودداری کنید.
شرایط ضمن عقد رهن
۱) شرط وکالت به منظور فروش مال مرهون:
اگر چه ماده ٧٧٧ قانون مدنی اعطای وکالت فروش عین مرهونه به نفع مرتهن را در نظر گرفت است. و ماده ٧٧٩ همان قانون ضمانت اجرای فقدان اینگونه شرطی را بیان داشنه است. اما با در نظر داشتن مفاد ماده ٣۴ قانون ثبت و سابقه تاریخی آن چنین استنباط می‌شود. که در هر صورت مرتهن به منظور فروش مال مرهون و استیفای طلب خویش ناچارا می‌بایست. مقامات عمومی صالحه (اجرای اسناد رسمی _ دادگاه‌های عمومی) رجوع نماید و امکان ندارد. به استناد وکالت از طرف راهن اقدام به فروش و تملک آن کند. به بیانی دیگر می‌توان چنین گفت که در حال حاضر ماده ٧٧٧ قانون مدنی قابلیت اجرایی ندارد.
۲) شرط سلب حق فروش از مرتهن:
در این خصوص ماده ٧۷٨ قانون مدنی بیان داشته است: «اگر شرط نشده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.» در اینکه آیا تنها این شرط باطل است یا مبطل عقد رهن نیز بوده اختلاف نظر وجود دارد. اما دیدگاهی که شرط را باطل و عقد را صحیح می‌پندارد دارای قوت بیشتری می‌باشد.
۳) شرط تعلق منافع رهن به مرتهن:
طبق ماده ۷۸۶ قانون مدنی: «ثمره رهن و زیادتی که ممکن است درآن حاصل شود. در صورتی که متصل باشد جز، رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد. متعلق به راهن است، مگر این که ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر باشد.» لذا شرطی که بر اساس آن منافع عین مرهونه به مرتهن تعلق یابد صحیح می‌باشد. رهنی که با چنین شرطی همراه است اصطلاحا «رهن تصرف» نامید.ه می‌شود.
استیفای طلب از عین مرهونه
همانگونه که توضیح داد.ه شد منظور از رهن این است که مرتهن بتواند. در شرایطی که مدیون از پرداخت دین خودداری کند یا معسر گردد، طلب خویش را از عین مرهونه استیفاء نماید. روش طبیعی و رایج، فروش عین و برداشت طلب از بهای آن می‌باشد. بر اساس ماده ٧٧٩ قانون مدنی: «هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد. و راهن هم برای فروش آن و اداء دین، حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع می نماید. تا اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر بکند.» اما در صورتی که برای عقد رهن تنظیم سند رسمی گردیده باشد. با رجوع به اجرای اسناد رسمی نسبت به اجرای مدلول سند رهنی اقدام می‌گردد.
مرتهن به منظور وصول طلب خویش از عین مرهونه بر سایر طلبکاران اولیت داشته. و بر این اساس ماده ۷۸۰ قانون مدنی بیان داشته است: «برای استفای طلب از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.» واضح است در شرایطی که با فروش عین مرهونه کل طلب مرتهن وصول نگردد مرتهن قادر خواهد بود. به منظور وصول الباقی طلب خویش به دیگر اموال راهن مراجعه نماید
که نظریه مشورتی ذیل نیز بر همین موضوع حکایت دارد:
اگر که ملک غیر منقول در رهن محکوم له باشد مشار الیه در برابر تمامی طلب کاران ارجحیت دارد. با توجه به بند ١ ماده ۱۴۸ قانون اجرای احکام در مواردی که ملک منقول یا غیر منقول در وثیقه محکوم له می‌باشد. مشارالیه در برابر تمامی طلبکاران حق تقدم دارد و بر همین اساس اولویت طلبکاران موضوع بندهای ٢ و ٣ رعایت می‌گردد. بنابراین در موضوع استعلام که از مصادیق بند ٣ ماده استنادی است موجبی برای توقیف اجراییه ثبتی نمی‌باشد.
ماده ٧٨١ قانون مدنی مقرر داشته است: «اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخت شود. مازاد مال مالک آن است و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند.» در همین خصوص ماده ٧٨٢ بیان داشته است: «در مورد قسمت اخیر ماده قبل اگر راهن مفلس باشد مرتهن با غرما، شریک می شود.» یعنی چنانچه با فروش عین مرهونه کلیه طلب مرتهن پرداخت نشود. او حق دارد به منظور وصول مابقی طلب خویش به دیگر اموال بدهکار رجوع کند. و در صورتی که بدهکار مفلس و ورشکسته باشد. در برابر الباقی مطالبات مرتهن با دیگر طلبکاران (غرماء) نسبت به وصول مطالبات خویش اقدام کرده. و دراین شرایط ارجحیتی نسبت به سایر طلباران نخواهد داشت.
با توجه به اینکه عین مرهونه در ازای تمام طلب در رهن مرتهن قرار گرفت است. راهن حق ندارد مثلا با پرداخت بخشی از دیون خود درخواست فک رهن. را نسبت به نصف عین مرهونه کند. و بر این اساس ماده ٧٨٣ بیان می‌دارد: «اگر راهن مقداری از دین را اداء کند حق ندارد. مقداری از رهن را مطالبه نماید و مرتهن می تواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگاه دارد. مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر باشد.»
سخن پایانی
هنانطور که در ابتدای مقاله گفت شد. رهن به عقدی که بر اساس آن مالی به عنوان وثیقه دین قرار گیرد و به همین خاطر گفت می‌شود. که رهن وثیقه‌ای است به منظور طلب مرتهن. ماده ٧٧١ قانون مدنی در مقام تعریف عقد رهن بیان داشته است: «رهن عقدی است. که بموجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.» همانطور که ملاحظه می‌شود وام گیرنده «راهن» و وام دهنده را «مرتهن» و به مالی که به وثیقه گذاشت می‌شود «عین مرهونه» گفت می‌شوند.
در شرایطی که با فروش عین مرهونه کل طلب مرتهن وصول نگردد مرتهن قادر خواهد بود. به منظور وصول الباقی طلب خویش به دیگر اموال راهن مراجعه نماید. با توجه به اینکه عین مرهونه در ازای تمام طلب در رهن مرتهن قرار گرفت است، راهن حق ندارد مثلا با پرداخت بخشی از دیون خود درخواست فک رهن را نسبت به نصف عین مرهونه کند.
