به لحاظ حقوقی تمامی مردم در صورت برخوردار بودن از شرایط لازم قادر هستند اموال و دارایی‌های خویش را به سایرین منتقل کرده و به اصطلاح اموال خود را به اسم دیگری بزنند. انتقال یا واگذاری ملک به سایرین ممکن است بر اساس عقد و قراردادی معوض، به این معنی است که با پرداخت مبلغ آن ملک صورت گرفته و یا آنکه واگذاری ملک به شخصی بلاعوض باشد و وجهی در برابر انتقال ملک دریافت نگردد.
وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان قصد دارد در ادامه این مطلب به توضیح واگذاری ملک بپردازد. توصیه می‌کنیم مطالعه این مقاله را از دست ندهید و با درج نظرات خود ما را خوشحال نمایید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
روش‌های مختلف واگذاری ملک
مالکیت یک ملک دربرگیرنده مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک است. ممکن است در یک معامله کلیه موارد ذکر شده یا یک‌سری از آنها منتقل شود. انتقال مالکیت ملک به طریق زیر صورت می‌پذیرد:
- صلح
- مشارکت در ساخت
- بیع
- هبه
- معاوضه
- اجاره به شرط تملیک
- پیش فروش
- تعهد بیع
- مالکیت زمانی
صلح
صلح به معنی توافق و سازش می‌باشد و به لحاظ حقوقی به معنای آن است که طرفیت بر امری تراضی (رضایت) کنند. انجام صلح به دو روش انجام می‌گیرد:
- رفع اختلاف و تفاهم
- انجام معامله در قالب یک عقد
ماده ٧۵٨ قانون مدنی در این خصوص بیان داشته است: «صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است میدهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود.»
وکیل ملکی در اصفهان بیان میکند: به شخصی که مال خود را به دیگری صلح میکند، «مصالح» و فردی که مالی به وی صلح می‌گردد، «متصالح» گفته می‌شود. مورد صلح هم مالی می‌باشد که به متصالح صلح می‌شود.
مشارکت در ساخت
از جمله راه‌های واگذاری مالکیت ملک، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد بیت مالک و سازنده منعقد می‌شود و بر اساس آن سازنده متعهد می‌گردد که بنا را مطابق با توافق طرفین احداث کند و در برابر مالکیت قسمتی از ساختمان جدید الاحداث بر طبق زمان توافق شده در قرارداد، به طرفین انتقال یابد.
بیع
ماده ٣٣٨ قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»
با وقوع عقد بیع، مشتری در برابر پرداخت ثمن، مالک عین مال خواهد شد.
به موجب ماده ٣٣٩ قانون مدنی: «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.»
- انواع بیع
- بیع عرصه و بیع اعیان
اسم دیگر زمین ملک، عرصه می‌باشد و به بنایی که روی زمین احداث می‌گردد، اعیان گفته می‌شود. امکان دارد در عقد بیع عرصه یا اعیان به طور مجزا و یا به طور همزمان منتقل گردند.
بیع با سند عادی و با سند رسمی
ممکن است واگذاری ملک از راه تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی باشد و یا از راه سند عادی صورت پذیرد.
بیع حال و بیع مؤجل
بیع حال به این معنی است که هر بیعی به منظور تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، مدتی مقرر نشده باشد.
در بیع مؤجل طرفین توافق می‌کنند که تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، با تأخیر صورت پذیرد.
هبه
ماده ٧٩۵ قانون مدنی مقرر داشته است: «هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک میکند تملیک کننده واهب، طرف دیگر را متهب، مالی را که مورد هبه است عین موهوبه می گویند.»
از جمله موارد مهم در وقوع عقد هبه، این می‌باشد که مال موهوبه به تصرف و تسلیم متهم درآید. هبه ممکن است معوض و یا مجانی باشد.
پس از وقوع عقد هبه واهب حق دارد از هبه رجوع کند جز در موارد زیر:
- چنانچه متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد.
- چنانچه هبه معوض باشد و عوض هم پرداخت شده باشد.
- چنانچه عین موهوبه از ملکیت متهب خارج گردیده یا متعلق حق غیر واقع گردد خواه قهراً مثل اینکه عین موهوبه به رهن داده شود.
- چنانچه در عین موهوبه تغییری به وجود آید.
معاوضه
معاوضه به عقدی می‌گویند که ثمن معامله وجه نقد نبوده و کالا باشد. این قسم معامله در بازار املاک بسیار رایج است و افراد در عوض پرداخت پول، کالای دیگری از جمله ملک را با هم معاوضه می‌کنند. معاوضه متفاوت از بیع می‌باشد و آثار حقوقی متفاوتی خواهد داشت.
اجاره به شرط تملیک
در اجاره به شرط تملیک، مالک ملک خود را به عنوان عقد اجاره در اختیار فرد دیگری قرار داده و بر اساس آن طرفین توافق می‌کنند که اگر مستاجر اقساط اجاره را پرداخت نماید، مالکیت ملک به او انتقال می‌یابد.
اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.
قرارداد اجاره به شرط تملیک مقابل قرارداد فروش اقساطی می‌باشد. در قرارداد فروش اقساطی، مالکیت ملک همزمان با انعقاد قرارداد به خریدار انتقال می‌یابد. قرارداد اجاره به شرط تملیک به طریق گوناگونی انجام می‌گیرد.
پیش فروش
از جمله رایج‌ترین طرق انتقال مالکیت، پیش فروش است. ماده ١ قانون پیش فروش ساختمان بیان داشته است:
«هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.»
در قراردادهای پیش فروش، مالکیت ملک فروخته شده به مقدار پرداخت اقساط و یا به جای قراردادی به پیش خریدار انتقال می‌یابد. در پیش فروش ملک مضاف بر انتقال مالکیت، تعهد پیش فروشنده به ساخت و یا تکمیل ساختمان هم تحت عنوان موضوع اصلی قرارداد مطرح می‌باشد.
تعهد بیع
قولنامه یا تعهد بیع، به قراردادی می‌گویند که بر اساس آن طرفین به توافق می‌رسند که در آینده معامله‌ای با هم انجام دهند. طرفیت قرارداد جهت اطمینان خاطر نخست قراردادی تنظیم کرده و متعهد می‌گردند که معامله را با شرایط مشخص طی مهلت معینی انجام دهند.
قولنامه هم مثل دیگر قراردادها در دادگاه دارای اعتبار بوده و باید مفاد آن اجرا گردد. بنابراین طبق آن می‌توان الزام طرفی را که از انجام تعهد خود امتناع میکند، از دادگاه درخواست کرد.
تفاوت مهم مبایعه‌نامه و قولنامه در این می‌باشد که در مبایعه‌نامه همزمان با امضای قرارداد مالکیت ملک به خریدار انتقال می‌یابد ولی در قولنامه مالکیت ملک به خریدار انتقال نمی‌یابد.
مالکیت زمانی
مالکیت زمانی تحت عنوان یکی از شیوه‌های جدید انتقال مالکیت، به این معنا است که مالکیت ملک در یک بازه زمانی معینی از سال به طور مثال یک هفته یا یک ماه، از طریق مالک به فرد دیگری منتقل گردد و انتقال گیرنده تنها در آن بازه زمانی می‌تواند از ملک استفاده و بهره برداری نماید.
انتقال مالکیت زمانی از دو طریق انجام می‌شود:
- در روش نخست مالک، عین و منافع ملک را در روزهای به خصوصی از سال به فرد دیگر انتقال میدهد و انتقال گیرنده در همان بازه زمانی مالک عین و منافع ملک می‌باشد.
- در روش دوم، مالک تنها منافع ملک را در یک بازه زمانی معینی از سال به فرد دیگری انتقال میدهد و مالکیت عین در اختیار مالک باقی خواهد ماند.
جمع بندی
در پایان و به عنوان جمع بندی کلی از آنچه که ارائه گردید باید گفت در قانون مدنی طرف بسیاری برای انتقال اموال در نظر گرفته شده است که اشخاص بسته به شرایط نسبت به آن اقدام می‌کنند.
شایان ذکر است که واگذاری اموال بر اساس سند عادی به لحاظ قانونی صحیح است، اما از نظر حمایت قانون‌گذار از سند رسمی، و بر اساس قانون ثبت که تمامی دارندگان سند رسمی را به صورت مالک می‌داند، واگذاری اموال از طریق سند رسمی همیشه توصیه و در ارجحیت است.
سوالات متداول
مطابق با قانون مدنی؛ از طریق انعقاد قرارداد بیع، صلح، هبه، و همچنین از طریق مهریه و حتی به صورت غیرارادی، از طریق ارث امکان انتقال مال وجود خواهد داشت.
طرفین در هنگام انتقال با توافق یکدیگر می بایست در مراحل مختلف هزینه های بنگاه معاملاتی املاک، عوارض، پسماند، مالیات و … را بپردازند و سپس با توجه به نوع ملک، مبلغی را بین دویست تا دو میلیون تومان به عنوان هزینه تنظیم سند رسمی پرداخت نمایند.
از جمله مدارک لازم برای واگذاری ملک می‌توان به ارائه سند ملکی و انجام استعلام های لازم از ادارات دارایی و شهرداری و ثبت اشاره نمود.
سلام اگرفروشنده را ملکی به دو نفر بصورت قطعی واگذار کند بصورت ششدانگ که یکی مالک عین و یکی از خریداران مالک منافع ، موقع فروش باید هردو خریدار باشند یا به تنهایی می توانند ملک را واگذار کنند ؟
سلام تشکرازمطالب مفیدتان همسرمرحوم من زمینی ازورثه آقایی طی وکالت ساخت وساز ومبایعه نامه خریداری کرد که بافوت وکالت باطل شده درحال حاضر ورثه به ماوکالت نمی دهند دادگاه هم گفته زمین متعلق به زمینشهری است ودرمبایعه نامه کلیه خیارات ساقط شده بجز خیار تدلیس لطفا راهنمائی بفرمایید تشکر