در تعریف اراضی موات می‌بایست نخست چنین بیان داشت که زمین (اراضی) همیشه از گذشته محلی برای سکونت انسان‌ها و انجام امور کاری بوده است. تسلط بر زمین چه به منظور سکونت و چه جهت فعالیت های کسب و کاری، حس مالکیت و اعمال مالکیت بر آن، همیشه در جهت حس امنیت خواهی افراد بوده است که توجه ویژه‌ای در حقوق اسلام به این حق مالکیت و دامنه‌ها و توابع و آثار آن شده است و همواره مورد احترام شارع اسلامی قرار داشته است.
دریافت نوبت مشاوره حضوری و غیرحضوری
از طرفی دیگر در همین حقوق به منظور موازنه و تعادل اقتصادی بین اشخاص، در بعضی موارد مالکیت شخصی و اعمال آن برای اشخاص به رسمیت شناخته نمی‌گردد که از اسباب و جهات مختلفی برخوردار می‌باشد و از جمله آن اسباب اراضی موات است.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
تفاوت زمین موات با زمین بایر و زمین دایر
در لغت اراضی موات به معنای زمین بی جان و مانند مرده و خشک و بایر و زمین‌های ویرانی که دارای صاحب نباشد، نامیده می‌شود. ولی با در نظر گرفتن ظرفیت، توان و همچنین نوع استفاده و روش بهره‌برداری در نوعی از دسته‌بندی قانونی به سه مدل زمین دایر، اراضی بایر و اراضی موات تقسیم بندی می‌شود.
اراضی موات در برابر اراضی دایر و اراضی بایر
زمین موات به زمینی گفته می‌شود که نه در گذشته پیشینه عمران و احیاء و آبادی داشته است و نه در حال حاضر عمران و احیاء و آبادی دارد و نیز تصرفی که حاکی از عدم انصراف مالک باشد در آن زمین مشاهده می‌شود.
دعوای اراضی موات
با در نظر گرفتن تعریف و تقسیم بندی فوق و تعریف اراضی موات در ماده ۱ قانون چگونگی واگذاری و احیای اراضی و ماده ۳ قانون زمین شهری اراضی که معطل مانده و مالک آن از آن انصراف داده از طریق مرجعی تحت عنوان متصدی تصرف به افراد واجد الشرایط محروم واگذار می‌گردد.
در همین جهت قانون‌گذار اقدام به تصویب قانونی با عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن کرد که بر اساس این قانون و به این خاطر که طبق موازین دین اسلام زمین موات ملک شخصی شناخته نمی‌شود و در اختیار دولت اسلامی می‌باشد و اسناد مالکیتی که در رژیم حقوقی گذشته در برابر اراضی موات در داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر گردیده است برخلاف شرع و مصالح عامه دانسته شد.
بنابراین وکیل پایه یک اصفهان در این باره نتیجه گیری میکند که بر اساس این قانون به مالکین این نوع اراضی اخطار داده شد که در مهلت مشخص در برابر احیاء و عمران اراضی خود اقدام نموده و در صورت اجتناب، اسناد مالکیت آنها نقض و اراضی مذکور متعلق به دولت اسلامی خواهد بود.
قانون زمین شهری
بعد از آن قانون‌گذار قانونی با عنوان قانون زمین شهری تصویب کرد که در آن چنین بیان شده است، «کلیه اراضی مواتی که احیاء نگردیده‌اند اعم از آنکه مالک شخصی داشته و یا ارگان ها متصرف و مالک بوده‌اند متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و متولی آن سازمان مسکن و شهرسازی محسوب می گردد که بنا بر تولیت آن، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف به ابطال اسناد ملکی و صدور سند مالکیت به نام دولت است.
در خصوص نحوه استفاده، کاربری زمین و شیوه واگذاری، مسکن و شهرسازی مکلف به تصدی در امور مرتبط با آن است که غالب اراضی مذکور را صرف امور عام المنفعه، ساخت واحدهای مسکونی شهری و روستایی، صرف امور کشاورزی و صنعتی، چرای احشام و امور روستا و نیز واگذاری به سازمان ها و ارگان و اشخاص به منظور تامین مسکن محرومین و فاقد مسکن می نماید».
بعد از انتقال این اراضی از سوی دولت و مسکن و شهرسازی، سند مالکیت شخصی به نام مالک جدید صادر گردیه و تنظیم خواهد شد. البته ممکن است اراضی موات در محدوده بافت شهری و یا خارج از محدوده بافت شهری واقع گردد.
تفاوت اراضی موات داخل و خارج از بافت شهری
وکیل ملکی در اصفهان این تفاوت را اینگونه بیان میکند که: اگر اراضی مذکور داخل در محدوده شهری باشد سازمان مسکن و شهرسازی متصدی تشخیص موات بودن آن و سرپرستی زمین را بر عهده خواهد داشت. اگر با شناسایی زمین موات مربوطه و ارجاع امر به کارشناسان متخصص مورد نظر گواهی تشخیص موات بودن زمین مربوطه را صادر نموده و در برابر تصرف و ابطال سند و دریافت سند رسمی مالکیت به اسم دولت اقدام میکند.
اگر مالک و متصرفی با قصد مسکن و شهرسازی و موات بودن زمین مربوطه مخالف و حقوق خویش را معارض با تصمیم مرجع اخیر الذکر ببیند، قدر است مراتب اعتراض خود را به کمیسیونی با عنوان کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اعلام کند.
نحوه احیای اراضی موات به موجب قانون مدنی
در ماده ۱۴۳ قانون مدنی قانون‌گذار به منظور احیای اراضی موات سه شرط را در نظر گرفته است
- عملی که قانونی آباد کردن محسوب شود؛ مثل زراعت، درخت کاری و…
- قصد تملک: زیرا احیای موات یک امر حقوقی می‌باشد هدف مالک شدن در تحقق آن الزامی می‌باشد و آباد کردن زمین بدون هدف تملک ایجاد مالکیت نمی‌نماید.
- رعایت مقررات: احیا کننده می‌بایست مقررات مربوط به این موضمه را از هر جهت رعایت کند. در تملک اراضی موات شروع به احیا از جمله سنگ چیدن پیرامون زمین و احداث چاه و… که در اصطلاح «تحجیر» گفته می‌شود، کافی نبوده و منجر به مالکیت نمی‌گردد. اما برای تحجیر کننده حق اولویّت در احیا ایجاد میکند.
آباد کردن زمین به اعتبار نحوه منفعتی که از زمین برده می‌شود تفاوت دارد و می‌بایست عملیات به گونه‌ای باشد که قانون آن را جهت منفعت به عنوان آباد کردن تشخیص دهد. در ماده ١۴١ قانون مدنی احیای زمین از طریق عملیاتی می‌باشد که در قانون آباد کردن به حساب می‌آید از جمله زراعت، درخت کاری، احداث بنا و… .
مالکیت بر اراضی موات
جدای از موضوعات لغوی و ترمینولوژی حقوقی، دعوی اراضی موات منظور اراضی می‌باشد که رها شده می‌باشند. یعنی اینکه یا از همان اول رها شده بودند و هیچ نشانه مالکیت در آن مشاهده نشده و یا اینکه فرد یا افرادی در آن حق مالکیت خویش را اعمال کرده و تصرفاتی داشته‌اند، اما در حال حاضر از آن ملک و تصرف انصراف داده‌‌اند یعنی اینکه آن اراضی را رها نموده‌اند.
به موجب قوانین موضوعه کشور ما که ریشه در حقوق اسلام دارند، اراضی موات متعلق به حاکم اسلامی می‌باشد که همانطور که می‌دانید حکومت قادر خواهد بود این اراضی را جهت ایجاد موازنه اقتصادی بین اشخاص جامعه به منظور سکونت و زراعت و یا … به افراد واگذار کند و آنها در برابر احیای آن و تصرف و اعمال حق مالکیت اقدام کنند
که به مرور زمان با گسترش یافتن جمعیت و همچنین با سودجویی عده‌ای از اشخاص و تاسیس سیستم فئودالی (ارباب – رعیتی) و بهره‌گیری نیروی انسانی و افزایش نیازهای اولیه انسانی اعم از سکونت و تغذیه و با افزایش مهاجرت به شهرها و حواشی آن، عملاً زمین‌هایی که می‌بایست برای همان موازنه اقتصادی و در دست دولت به عنوان عام حاکمیت قرار گیرد در دست و اختیار اشخاص سودجو قرار می‌گرفت.
تشخیص زمین موات
در موارد و دعاوی اراضی موات، تشخیص این موضوع که چه زمینی موات یا غیرموات می‌باشد همیشه جزو اصلی‌ترین و اساسی‌ترین موضوعات بوده است. قانون‌گذار برای اولین مرتبه در ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر به موضوع تشخیص اراضی موات پرداخته است.
به موجب ماده ۱۷ قانون مذکور:« تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها طبق تعریف بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۳۹٫۲٫۲۶ با وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. تشخیص و تصدی اراضی موات واقع در محدوده شهرها (طبق مصوبه وزارت کشور در مورد حدود هر شهر) و هم چنین تا شعاع سی کیلومتر خارج از محدوده مذکور با وزارت آبادانی و مسکن می‌باشد.»
در ماده ۱۲ قانون اراضی شهری، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی بر ذمه کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزراء دادگستری ، مسکن، شهرسازی و شهردار محل گذاشته و بیان داشته است تشخیص کمیسیون به مدت ۱۰ روز از زمان اعلام وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه محل قابل اعتراض می‌باشد. با این حال قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶، این رویه را تغییر داده و بیان داشته است تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بر ذمه وزارت مسکن و شهرسازی است و نیز این تشخیص در دادگاه صالحه قابل اعتراض است.
جمع بندی
زمین (اراضی) همیشه از گذشته محلی برای سکونت انسان‌ها و انجام امور کاری بوده است. تسلط بر زمین چه به منظور سکونت و چه جهت فعالیت‌های کسب و کاری، حس مالکیت و اعمال مالکیت بر آن، همیشه در جهت حس امنیت خواهی افراد بوده است که توجه ویژه‌ای در حقوق اسلام به این حق مالکیت و دامنه‌ها و توابع و آثار آن شده است و همواره مورد احترام شارع اسلامی قرار داشته است.
اگر می‌خواهید در خصوص خرید و فروش اراضی موات با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید، می‌توانید از طریق راه‌های مندرج در سایت، با حامد امیری بهترین وکیل ملکی اصفهان ارتباط برقرار کنید.
