ابعاد حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت
از دشوارترین و پیچیده‌ترین مباحث در دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها، قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن است و گاهی میان قضات دادگستری هم در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف عقیده‌های جدی مشاهده می‌گردد. از این رو بسته شدن قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا پایان پروژه دارای اهمیت بسیار زیادی می‌باشد. هر نوع اشتباه در این مورد ممکن است موجب بروز خسارات سنگین و جبران‌ناپذیری گردد.
دریافت نوبت مشاوره حضوری و غیرحضوری
وکیل متخصص حقوقی در اصفهان تصمیم دارد در این مقاله در خصوص تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توضیحاتی ارائه دهد. پس تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید و با درج نظرات خود ما را در این مسیر همراهی نمایید.
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
انواع شیوه‌های تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
این نوع از قرارداد، بر اساس قانون و عرف انواع گوناگونی دارد که به شرح زیر تنظیم می‌شود:
- در نوع نخست، طرف اول زمینی را ارائه می‌دهد و هزینه‌های ساخت بنا را طرف دوم متقبل می‌شود؛ در این نوع امکان اینکه قیمت زمین و از این قبیل در قرارداد ذکر نگردد وجود دارد و تنها شخص مجری طرح تعهد می‌نماید که ساختمان را با کیفیتی معلوم و در مهلت مشخص تحویل دهد و سپس هر دو طرف در مجموع ملک شریک خواهند شد.
- در نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، عقد به روش مرحله‌ای تنظیم می‌گردد. به این معنا که بعد از پایان هر مرحله از ساخت سهمی به شخص سازنده انتقال یابد؛ مثلا امکان دارد توافق شود که بعد از پایان زیرسازی و اسکلت‌بندی، یک دانگ به شخص سازنده انتقال پیدا کند.
- سومین حالت این می‌باشد که طرفین توافق کنند که چنانچه پروژه به مرحله معینی رسید، مالک زمین وکالت بلاعزلی به منظور اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به شخص سازنده که طرف دوم می‌باشد بدهد. بعضا امکان دارد توافق گردد که سه دانگ از ملک در شروع به سازنده منتقل گردد.
- نوع دیگری هم وجود دارد که در آن امکان دارد از همان ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده انتقال یابد تا کار ساخت را شروع نمایند.
تفاوت‌های انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت
اصل تفاوت‌هایی که در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد را می‌توان به دو دسته کلی تقسیم کرد.
نخست از جهت موضوع ساخت و ساز و به تعبیری دیگر چیزی که ساخته می‌شود؛ و دیگری، از جهت متعاقدین. اکثر این تفاوت‌ها، برخی از آثار و وضعیت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را هم تحت‌الشعاع قرار خواهد داد؛ قرارداد مشارکت در ساخت منوط به اینکه موضوع ساخت و ساز چیست، انواع گوناگونی دارد:
- قرارداد مشارکت در ساخت بنا:
موضوع این نوع قرارداد، ساخت و ساز و تاسیس بنا و ساختمان مسکونی، تجاری و… خواه به شکل انفرادی (تک ساختمان) و خواه به شکل انبوه در چارچوب مجتمع سازی گسترده است. ناگفته نماند که طرفین قرارداد بر اساس مورد، می‌تواند شخص حقیقی و یا حقوقی (خصوصی و عمومی) باشد. - قرارداد واگذاری زمین به جهت انبوه سازی:
موضوع قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی دشوارتر از قرارداد قبلی می‌باشد؛ زیرا در این قرارداد که بیشتر از جانب دولت و به جهت انجام وظایف خویش در اسکان اشخاص جامعه انجام می‌گیرد، این ارگان عمومی با منعقد کردن قرارداد با افراد صاحب فن و سرمایه، به واگذاری زمین برای ساخت و ساز انبوه و کلان اقدام می‌کند. - قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی:
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی، به جهت مشخص نمودن معابر، شبکه‌های خیابان کشی؛ «به صورت مستقل» از طرف مراجع ذیربط (دولت و شهرداری در انجام وظایف خویش و به منظور آماده سازی زمین جهت ساخت و ساز، تحت عنوان مقدمه اجرای عملیات ساخت و ساز انعقاد می‌کنند. - قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت:
در این نوع از قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده صرفا مدیریت اجرا را بر گردن می‌گیرد و مالک زمین، افزون بر زمین مخارج، دستمزدها و مصالح را ام تهیه می‌نماید. در اینگونه از انواع قرارداد مشارکت در ساخت، مجموعه هادی ساخت و ساز، تحت عنوان اجرت درصدی از ساخت و سازهای جدید را می‌برند. به این نوع قرارداد، «مشارکت پیمان – مدیریت» گفته می‌شود. درصدی از مبلغ کل مخارج اجرا و دستمزدها را پیمان – مدیریت اخذ می‌نماید.
نکات لازم توجه در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
نکاتی که در ادامه عنوان می‌شود حتما می‌بایست در موقع عقد قرارداد مورد توجه قرار گیرد.
اعتبار سازنده
اصل مشارکت در ساخت می‌بایست بر تجربه، خوش نامی، تمکن مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد. به طور قطع کلیه مالکین در پی به دست آوردن منفعت از انجام فعالیت ساختمانی می‌باشند. وجود هر نوع مشکل امکان دارد شرایط دشواری را برای طرفین ایجاد نماید. به همین خاطر حتما نسبت به سازنده کامل و دقیق تحقیقات انجام دهید و در صورت لزوم با ساکنین و مالکین پروژه‌های قبلی مذاکره و مشورت به عمل آورید.
عنوان قرارداد
نخستین موردی که در قراردادهای مشارکت می‌بایست مد نظر قرار داده شود این می‌باشد که نوع قرارداد تعیین شود. به عنوان مثال: قرارداد مدیریت، قرارداد ساخت و تحویل، قرارداد تعمیر و نگهداری، قرارداد مشارکت در ساخت و… .
رسمی بودن قرارداد
بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت در محلی مانند دفاتر اسناد رسمی به مرحله انعقاد برسد. زیرا در بیشتر مواقع مالک یا مالکین زمین در مدت زمان عمر خویش تنها یک مرتبه به انعقاد این قرارداد اقدام می‌کنند. ولی سازندگان به تکرار اقدام به عقد این نوع قرارداد کرده‌اند. از این رو مالک یا مالکین می‌بایست دقت داشته باشند که این قرارداد در یک محل معتبر به مرحله انعقاد برسد.
آورده طرفین
قیمت و متراژ زمین آورده از طرف مالک یا مالکین می‌باشد و انجام تعهدات و تأمین هزینه مورد نیاز در جهن قرارداد آورده سازنده یا سازندگان می‌باشد.
مالکین می‌بایست در نظر داشته باشند این عمل به این خاطر انجام می‌گیرد که امکان دارد سازنده و مالک در جهت قرارداد دچار اختلاف گردند و ساخت پروژه به طور نیمه کاره رها گردد. در این شرایط با تعیین موارد فوق مالک قادر می‌باشد به منظور فسخ قرارداد به علت عدم انجام تعهدات از طرف سازنده اقدام نماید.
طرفین قرارداد می‌بایست به یکدیگر اعتماد کافی داشته باشند و برخورداری از یک قرارداد مطمئن باعث افزایش این اعتماد خواهد شد. مطمئنا در طول انجام مراحل ساخت مشکلاتی پیش خواهد آمد که با همکاری همدیگر طرفین خواهند توانست این موانع را پشت‌سر گذاشته و به سود خوبی دست پیدا کنند. علاوه بر این مسئله وجود یک قرارداد محکم و قدرتمند باعث می‌شود هر نوع اختلافی در ادامه انجام کار برطرف گردد. پیش از آغاز به نگارش قرارداد به موارد زیر حتما توجه نمایید.
تعیین شرایط وام
نکته آخر اینکه نبایستی در قرارداد حق دریافت وام و واگذاری به دیگری درج گردد. علاوه بر این دادن وکالت‌نامه به شخص سازنده جهت انجام کارهای اداری می‌بایست دارای مدت زمان کوتاهی باشد و به طور محدود جهت انجام همان کار مورد نظر باشد.
سایر نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
- نکته دیگری که می‌بایست به آن توجه داشت این می‌باشد که به هیچ عنوان بعد از امضای قرارداد وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. لازم به ذکر است که در صورت لزوم صرفا به منظور انجام امور اداری به طور محدود و مدت‌دار باید به سازنده وکالت کاری داد و در موارد دیگر از اعطای وکالت خودداری نمود.
- به جای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم گردد. فسخ و اقاله قرارداد بعد از آغاز عملیات تخریب و یا گود برداری دیگر هیچ معنا و مفهومی نخواهد داشت.
- به منظور انتخاب نقشه معماری و سازه تحت عنوان مالک و شریک باید حتماً به صورت فعال مشارکت داشته باشید.
- حقوق مازادی اعم از حق پیش فروش، وکالت فروش بلاعزل یا انتقال سهم سازنده در همان آغاز کار امکان دارد برای مالک مشکلات غیر قابل جبرانی به همراه داشته باشد که موقع تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست به آنها توجه داشت.
- همچنین لازم به ذکر است که در بخش بالایی تمام صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت درج گردد. به هیچ وجه از عبارت‌های دیگر همچون قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه‌نامه و یا معامله و بیع استفاده نشود. همینطور حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به دیگری را سلب نمایید.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای دو طرف بر حسب قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… است.
- بعد از پایان هر مرحله از ساخت وساز به مالک تحویل گردد و از او رسید دریاف شود. برای این کار از شرکت‌های متخصص گواهی تائید نامه دریافت کرده و یک کپی به مالک ارائه گردد.
- پیش از فک رهن ملک به دست مالک، هیچ نوع اقدامات اجرایی و اداری صورت نپذیرد.
- در مورد اجازه اِعمال تغییرات از طریق پیش خریداران و مالک و چگونگی تهیه هزینه و مسئولیت اجرایی آن را به طور صریح مشخص کنید.
سخن پایانی
همانطور که بیان شد، در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست چند نکته مهم مورد توجه قرار گیرد و حتما در تعهدات به آن اشاره نمود: مثل وجود و ارائه سند مالکیت زمین از سوی مالک، تعیین آورده دو طرف، تعیین مقدار سود و زیان و… .
چیزی که شما عزیزان باید به آن توجه داشته باشید این است که تنظیم قرارداد کار راحتی نیست و وجود یک اشتباه در آن ممکن است زیان‌های بسیاری برای شما ایجاد کند.
پس حتما در زمان تنظیم قرارداد به خصوص قرارداد مشارکت در ساخت، با وکیل قراردادها مشورت کنید. بهترین وکیل اصفهان باتکیه بر دانش و تجربه چندین ساله‌اش در زمینه تنظیم قرارداد، می‌تواند به بهترین نحو شما را راهنمایی کند.
